「明源地产研究院」释放了什么重要信号？，恒大战略转向
前不久的业绩发布会上 ， 郁亮再一次强调“当好农民种好地”——做农民其实是不需要预测天气的 ， 无论天气好坏都要种地……所以一定要把自己的种地能力提高 。
郁亮说得没错 。 可是 ， 要不要开垦个新地 ， 每块地种什么 ， 怎么种……是大有讲究的 。 这也是当下困扰很多房企的难题 。 不解决这些问题 ， 只埋头种地难有好收成 。
怎么办？经济学上有个“免费搭车者”的概念 。 对房企来说 ， 盯住行业风向标 ， 是个不错的方式 。 比如 ， 在前天的业绩发布会上 ， 许家印正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 ， 要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。 ”
纵观恒大集团的发展史 ， 基本都是紧跟宏观经济的走向发展的 。 恒大历来都是行业的风向标——从最早下沉三四线 ， 到回归一二线 ， 到首推行业的“无理由退房”政策 ， 再到最近的线上卖房 ， 恒大的很多动作都是领先全行业的 。 许家印更是被业内誉为是一本深谙政治经济学的行走的教科书 。 许家印此番表态 ， 说明行业进入了一个新的发展阶段 。
知道行业风向标要做什么很重要 ， 但要跟上标杆的步伐 ， 还得知道、学习他为什么能够做到的功夫 。 恒大为什么要这么做 ， 为什么敢这么做？下面 ， 明源君来剖析 。 
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▲许家印宣布恒大全面实施新战略
销售力强大 ， 2020剑指8000亿
有销售回款就有保障 ， 就有底气
根据年报数据 ， 2019年度恒大录得合约销售额6,010.6亿元 ， 较2018年增长9.0% 。 权益销售额的增速则更高 ， 达到10.32%（CRIC数据） ， 而2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长只有6.5% 。
考虑到恒大的权益销售额多年来位列第一 ， 在市场整体放缓的背景下 ， 恒大逆市而上 ， 这显得尤其不容易 。
可是 ， 在业绩发布会上 ， 许家印表示 ， “高增长”就是要实现销售高速增长 ， 今年要实现销售8000亿 ， 到2022年要实现销售1万亿 。
这意味着恒大今年的销售业绩要比去年增长33%！这个数据放在前几年并不高 ， 但在今年却鹤立鸡群 。 考虑到行业整体增速放缓和疫情的冲击 ， 大部分房企对2020年的业绩目标都十分谨慎——旭辉+15% ， 华润+8% ， 龙湖+7% ， 新城控股甚至较去年下调了8%！
不少地产人告诉明源君：不是不想冲规模 ， 毕竟增量开发市场PK的时间窗口 ， 也就只剩下三五年了 ， 但是今年实在是有点有心无力 。
恒大的底气来自于其强悍的销售能力——2015年 ， 恒大启动“无理由退房”重大举措 ， 开创行业先河 ， 并倡导整个行业都推行“无理由退房”政策 ， 但无人响应 。 今年 ， 恒大率先全面启动“网上卖房” ， 引发行业模仿 ， “无理由退房”政策已经成为标配 ， 因为只有如此才能解决网购的信任问题 ， 否则谁敢网上买房？
世人一直有“领先半步是先进 ， 领先一步是先烈”的说法 ， 这让很多人裹足不前 ， 不思创新 。
【「明源地产研究院」释放了什么重要信号？，恒大战略转向】率先推出无理由退房和网购的恒大 ， 打破了这一谬论 。 数据显示 ， 一季度实现销售额1465亿 ， 大增23%；销售回款1133亿 ， 大增55% ， 均为行业第一 ， 也刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录 。 
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▲恒大一季度销售及回款对照图
这充分说明 ， 线上卖房是完全可行的 。 恒大推出政策之后 ， 很多人一看 ， 这也挺简单嘛 ， 第二天就弄一个类似的出来 ， 可是最终的效果相差十万八千里 。 为什么？
首先 ， 恒大很早就特别注重在互联网+黑科技上的投入 。 早期恒大地毯式的线下营销一直为业界津津热道 ， 不过 ， 进入互联网时代后 ， 恒大积极开展营销变革 ， 重金投入布局“互联网+黑科技”玩转地产智慧营销 。
比如 ， 恒大充分利用自家研发的手机应用程序「恒房通」推广物业销售 。 2016年底 ， 恒大还与云客启动了恒大全球智慧案场 ， 在营销推广、渠道拓客和案场管理方面深度应用互联网+黑科技 ， 对整个营销体系进行全面深度变革 。 不仅提高了营销的精准度 ， 而且销售费用也大幅降低 。
早在2017年的半年报中 ， 恒大即写到“集团销售及营销成本由2016年同期的人民币80.3亿元下跌至人民币78.2亿元 ， 主要是由于透过互联网销售渠道进行更多推广活动所致” 。
其次 ， 恒大将线上营销上升到了集团战略层面的高度 。 这跟很多房企 ， 面对突发的疫情 ， 匆忙上场 ， 将其作为权宜之计明显不同——随着各地线下售楼处陆续开放 ， 一些房企马上抛弃线上营销的打法 ， 甚至迫不及待地宣布涨价 。
毋庸置疑 ， 疫情对房地产行业的线上化进程起到了极大的催化作用 ， 房地产线上化进程不可逆 。 未来 ， 线上和线下销售并行将成趋势 。 拥有一套数字化营销体系 ， 具备平台思维、流量思维与用户思维 。 不只是应急手段 ， 还应该是长期坚持的模式 。
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