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「明源地产研究院」释放了什么重要信号？，恒大战略转向( 二 )


强悍的销售力是恒大敢于为2020年定8000亿销售业绩目标的底气所在 。 强劲的销售才能确保充足的回款 ， 从而拥有充实的现金流 ， 真正做到“手中有粮” ， 这是降负债的根基所在 。
在手土储3亿平方米
每年降3000万平米
不影响正常销售增长
按照许家印的说法 ， 恒大降负债的第一板斧是销售增长 ， 第二板斧则是降土储 ， 严控投资预算 。
看起来这似乎有些矛盾：销售业绩要大幅增长 ， 就要有足够的货值 ， 再往前则要有足够的土储 。 要知道 ， “今天的土储 ， 就是明天的规模”前几年在业内简直被视为至理名言 。
早期拿地多的房企 ， 尝到了很多甜头 ， 比如碧桂园、恒大等 。 某TOP30房企老总某次跟明源君聊天时更是说：别看我们港股市值小 ， 但我们拥有大量优质土储 ， 溢价部分都要比市值高！
根据《中国百城居住用地价格报告》 ， 今年前2月 ， 中国100个城市居住用地价格同比涨逾两成 。 特别进入二月末期 ， 一二线城市明显出现了土地溢价现象！
恒大为何却要主动降土储？
首先 ， 土地是房企最重要的生产资料 ， 但同时土地款项也是房企最大的支出 。 如若不加以控制 ， 会占用大量的资金 。
过去 ， 整个市场长期处于单边上行的状态 ， 土地拿到就是赚到 ， 有些人甚至一平米房子都没建 ， 仅靠囤地、炒地皮就大赚一笔 。 至于土储丰厚 ， 又快周转的房企 ， 更是坐享了巨大红利 。
可是 ， 如今不行了 。 今年以来 ， 好几个城市试图降低首付等放松调控 ， 最终都一日游 。 充分说明“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变 ， 未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平 ， 房价也会保持平稳 。
面包价格稳定了 ， 面粉的价格自然也稳定 。 现在的土储进入长周期增长幅度不够 ， 如果你土储拿的不对 ， 价格偏高再加上财务成本 ， 有可能你的地过两年 ， 不仅没有增值还贬值了 ， 那这个损失是非常巨大的 。
这样的例子非常多 。 国外 ， 曾经是全球房企的标杆帕尔迪 ， 在次贷危机中损失惨重 ， 丧失了第一的宝座 ， 原因之一就是因为土储过多（不少还是毛地）；国内 ， 前几年拿地过猛 ， 杠杆又高的房企 ， 去年以来都很难过 ， 甚至不得不甩卖土地 。
土储为王的时代已经过去 ， 很多人都意识到了这一点 。 但只有许家印手起刀落 ， 决定严格控制购买土地的规模 ， 土储要实现“负增长” 。 否则 ， 如果仅仅是销售额、销售回款增多 ， 土储不控制 ， 同样会造成大量资金沉淀 ， 不利于降负债 。
其次 ， 恒大目前的土储足够充裕 。 目前 ， 业内比较一致的看法是——合理的土储水平 ， 够未来2-3年开发即可 。
目前恒大土储大约是3亿平方米 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 ， 土储量依然很大 。
一年减少3000万平米的土储 ， 就等于减少600亿的支出 。 对降低负债和节省财务成本帮助巨大 。
最后 ， 未来 ， 拿地的窗口期很多 ， 随时都可以拿 ， 财务稳健、现金充沛 ， 就可以拿到好资产 。
业内一直有逆周期操作之说 ， 但抄底向来是一件高难度的事 。 仅靠抄底 ， 也不可能做得特别大 ， 因为你不可能每次都预测精准 。 更多的是在控制风险的前提下 ， 各个阶段都拿一些……
未来 ， 会简单很多 。 因为市场进入平稳状态 ， 只要在手资金充裕 ， 随时都可以拿 。 而且可挑可捡 ， 弹性大很多 。
因此 ， 除了土地储备要严控 ， 其他方面的投资恒大也要严控 ， 许家印在会上还再一次明确宣布5年内不会再投资其他任何产业 。 走得快固然重要 ， 但走得稳才能走到更远！
标杆化、精细化+互联网
成本依然还有下降空间
企业的第一社会责任 ， 是以尽可能低的成本为公众提供产品和服务 。 提供类似的产品 ， 你的效率比别人高 ， 成本比别人低 ， 你就赢了 。
虽然已经发展了几十年 ， 但整个行业仍处于比较粗放的状态 ， 近年来不断有头部房企老总呼吁房地产要回归制造业 ， 提升精细化程度 。
精细化程度的重要标准之一是标准化 。 曾经 ， 恒大一张图纸可以全国复制 ， 就源于其超高的标准化程度 。
恒大不仅在买地、设计、招标、销售等多环节严格实施标准化管理 ， 还通过材料供应商和施工企业的让利 ， 从源头上控制产品成本 ， 采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式 ， 推动恒大的营销、管理、财务三大费用逐年下滑 。
未来 ， 这些成本依然还有下行的空间 。
以营销费用为例 。 今年以来 ， 恒大在线上营销大放异彩 。 有人说 ， 流量也是很贵的 ， 线上卖房未必比直接用渠道便宜 。
其实不然 。 去年有段时间 ， 业内都在讨论渠道掐住了开发商的咽喉 。 为什么这么说？因为一些去化不理想的城市 ， 比如天津 ， 通过渠道带来的单笔成交分佣高达5%到8% ， 部分项目甚至达到10%！
对此 ， 世联行董事长陈劲松在2019年中国房地产总裁峰会上颇为无奈地表示：以前卖楼都有行业规矩 ， 我们大概是1%以下的代理费 ， 现在启动渠道 ， 渠道费用达6% ， 营销费用上升了6倍 ， 渠道营销费用都是谁在分……


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