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@许家印又站到了历史关口


@许家印又站到了历史关口
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【这是雪贝财经的第153篇原创文章】
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许家印又站到了历史关口
作者：老胡
当时代顺风顺水时 ， 做一个成功的商业领袖很容易 ， 只要开足马力做大规模 ， 虽然也会遇到麻烦 ， 但水涨船高 ， 险滩易过 。 对于中国的房地产行业 ， 前面的几十年就是这样的好光景 。
一家企业的命运 ， 当然要靠自我奋斗 ， 但也要考虑到历史的行程 ， 虽然很难接受 ， 直到最近几年 ， 整个行业才终于达成了共识：
黄金时代真的结束了 。
企业掌舵人的能耐是在逆境中展现出来的 ， 除了准确的审时度势 ， 有勇气的战略决策至关重要 。
站在历史关口 ， 许家印给万亿恒大制定的新战略是：高增长、控规模、降负债 。
壹
按照许家印对“高增长”的定义 ， 就是要实现销售高速增长 ， 具体指标是2020年要实现销售8000亿 ， 到2022年要实现销售1万亿 。 恒大集团总裁夏海钧对此在业绩会上做了补充 ， 全年销售目标是6500亿 ， 8000亿元是对内销售指标 。
对于恒大 ， 销售金额是可以预测的账本 。
其2019年全年合约销售金额约为6010.6亿元人民币 ， 6500亿的目标相当于按年增8% 。
当3月31日恒大这场线上业绩会正在举办时 ， 夏海钧现场披露了截至当天下午4点时的销售数据 ， 其三月份的合约销售金额达到了612亿元 。 也就是说 ， 在今年一季度 ， 恒大已经累计销售1465亿元 ， 同比增长了22.5% 。

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这还是在整个行业遭遇疫情 ， 线下售楼处全部关停无法展业一个月的特殊时期 。 而线上营销的先发优势一旦得以建立则即形成壁垒 ， 会带来长期竞争优势 。
我们了解到的一个信息是 ， 在3月16日 ， 恒大内部就召开了一次中高层干部大会 ， 主题是部署恒大未来几年的战略规划 。 许家印对前阶段的线上卖房成绩较为满意 ， 要求：
“再接再厉 ， 扩大战果 。 ”
销售的保障最基本前提是土储 ， 这是恒大相比同行所具备的核心优势 。 年报显示 ， 截至2019年底 ， 恒大土储规模达2.93亿平方米 ， 这得以为其销售规模扩大提供源源不断的货量 。
在2020年 ， 恒大现有的可售货量为1.32亿平方米 ， 其中已售未结的规模就已达4500亿 。
在这些货量中 ， 有规模不小的数量是由并购而来 ， 在2019年 ， 恒大新增的土储就有50%左右都是并购来的 。
要注意的是 ， 这些项目的结算有一个特殊之处 ， 即恒大对于这些项目是实行分期支付收购款项 ， 其股权也是分期确认 。 这种模式对销售额统计的影响是项目虽已开卖但并未并表 ， 但是 ， 这部分销售额对于恒大在未来是可确保的营收来源 。
贰
“在人生的大风浪中 ， 我们常常学船长的样子 ， 在狂风暴雨之下 ， 把笨重的货物扔掉 ， 以减轻船的重量” ， 这是巴尔扎克说的 。
恒大的“控规模”是严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。
土储负增长 ， 这是恒大自上市后有据可查的历史上少有的 。
但对于恒大而言 ， 土储优势已经是过去超过十年积累起来的核心优势 ， 或者说是最大优势 。
在扩张周期 ， 这是基本盘 ， 在降杠杆周期 ， 也能够成为安全垫 。
土储包括总计876个项目 ， 总规划建筑面积2.93亿平方米 ， 总原值为5273亿元 ， 这其中67%分布在一二线城市 。 除此之外 ， 还有旧改项目101个 。
目前已形成土储的平均成本只有1800元/平方米 ， 在所有上市房企可查阅的土储成本中都是最低 。 这也是恒大在过去几个月 ， 以及未来很长一段时间 ， 在价格上敢于调整的底气 。


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