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『没有』三四线远没有回暖

这段时间相信各位和我有一样的感觉：
怎么一夜之间 ， 楼市又重新火起来了？
明明疫情还没结束 ， 明明国内的复工复业还有一段路要走 ， 明明还有很多人失业 。
甚至 ， 一批餐饮老板被迫卖房求生 ， 很多私营企业主面临破产困境 ， 一批人开始为了生计跑起了滴滴 ， 送起了外卖 。
这种背景下 ， 楼市到底是怎么火起来的？今年会一直这样持续下去吗？
01
不知道关注楼市的朋友有没有感知 ， 这波回暖是从一线的深圳上海开始 ， 蔓延到了省会城市 ， 最后传导到二线三线 。
似乎一夜间 ， 售楼处人山人海、房管局排队长龙的照片就在各大群里发酵 ， 在朋友圈传播 ， 直到高清原图被转成了马赛克 ， 销售仍在乐此不疲的转发 。
难道全民刚解除隔离 ， 就全部涌进了售楼处 。
真相是这样的吗？
是 ， 但肯定不全是 。
强一二线城市的确在回暖 ， 市场表现不光是一手房 ， 还有二手房 ， 比如说深圳
【『没有』三四线远没有回暖 】最近深圳3月份的二手成交量数据出来了—8008套 。 这个数据虽然不是近年来最好的 ， 但依旧力压去年多数月份 。
『没有』三四线远没有回暖
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深圳的逻辑很简单 ， 前面分析过主要就是调整补涨—人口购买力流入—供需矛盾 。
还有影响楼市的金融、政策、人口增量因素 ， 深圳也都是极强的 。
上海的回暖也符合预期 ， 今年1月初就释放苗头了 ， 被疫情压制的需求 ， 现在也在快速回补市场 。
但上海的回暖有个特征 ， 3月成交套数的主流多是刚需盘 ， 项目板块也集中在外环外 ， 然后开始导向改善盘 ， 一些滞销盘也开始加推 。
『没有』三四线远没有回暖
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这些强一二线城市的回暖 ， 背后或多或少都有支撑逻辑 ， 要么是基本面很强 ， 要么调整周期性补涨 ， 要么是供需关系 ， 要么是一二手倒挂 。
但各位有没有想过三四线的支撑逻辑是什么？
是真回暖还是假繁荣？
02
我们来看看一些数据比对 。
中指研究院最近公布了一组数据图表 ， 2018年至2020年Q1季度各级城市住宅均价累计涨幅对比图 。
『没有』三四线远没有回暖
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来源：CREIS中指数据
这里我们可以发现一个规律 ， 一线率先进行了调控盘整 ， 2018年到2020年基本波动不大 ， 价格也相对平稳 ， 三四线则是高开低走持续调整 ， Q1季度整体下挫 。
再来看看50个重要城市的成交量趋势 ， 也可以发现三个特点：1月小幅走低 ， 2月因疫情断崖下跌 ， 3月低位回升但远低于往年同期 。『没有』三四线远没有回暖
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2015-2020年3月50个城市商品住宅月度成交量及同比走势
来源：CREIS中指数据
而3月份的成交量拉升 ， 离不开一二线的快速回暖 ， 但整个一季度的成交量总体成绩 ， 依旧是十年来的最低水平 。
好 ， 从数据里其实我们也可以窥探出一些真相：
三四线整体房价涨幅持续下挫 ， 多数已经微跌
整体成交量数据同比较差 ， 三四线成交量回暖站不稳脚跟
如果大面块回暖真的存在 ， 3月的成交数据就不该如此 ， 所以三四线其实还在寒冬 ， 多数城市已经开始量价齐跌 。
这里我们也能窥探出一些需求端的真相：三四线房价涨幅由高增长扭转为阴跌 ， 不难推算出外地投资客已经开始或准备开始撤离三四线 ， 因为外地短炒最看重浮盈嘛 。
所以热钱肯定会转移战场 ， 市场感知就是近些年的投资需求开始涌向大湾区、长三角和一些热门城市 ， 结果就是三四线的投资需求减弱 ， 剩下的多是本地长持者 。
和一二线的基本面和持续人口导入不同 ， 仅仅靠本地刚需和小部分投资客 ， 基本是撑不起快速回暖的 。


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