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[加速度]观点直击 | 银城系业绩会答疑：溢利变化与物业平台规模加速度( 二 )


而对今年的销售目标 ， 马保华也表现出了更为谨慎的态度 ， 在原有的基础上提出20%的增幅 。
“去年末原定2020年的目标是递增30% ， 但现在受疫情影响 ， 我们预计今年大概递增20% ， 销售目标数值大概在240亿 。 ”马保华如是回应 。
支撑这一销售目标的是银城国际的土地储备情况 ， 截至2019年底 ， 银城国际拥有40个项目 ， 总土地储备面积522万平方米 ， 应占土储面积430万平方米 ， 总可售未售货值414亿 ， 可售未售面积207万平方米 。
换言之 ， 银城国际的去化水平保持在58%以上即可达成今年的销售目标 ， 而至于今年的拿地计划 ， 管理层仍称立足南京 ， 深耕长三角的策略 ， 似乎还未踏上全国化布局的步伐 。
关于今年拿地资金 ， 朱力也表示 ， 银城国际还是会深耕5大区域（南京、苏南、 浙江、淮海、安徽） ， 今年新增土储权益目标是100亿 ， 全口径土储的拿地金额为250亿 。
银城国际港交所上市后最大的改变是融资渠道拓宽 ， 债务结构也得到进一步优化 。 去年11月发行了首笔1亿美元优先票据 ， 但利率水平在行业内较高为12.5% ， 这是有待银城国际逐步改善融资成本 。
此外 ， 银城国际的净负债率由2018年的352%大幅下降至2019年底的160.5% ， 总有息债务105亿元 ， 其中短期借款占47% ， 长期借款占53% ， 在手现金余额40.28亿元 ， 现金与短期债务比例为82% ， 目前未使用银行授信额度140.7亿元 。
银城系目前共有3个上市平台 ， 除了在新三板上市的银城建设外 ， 与银城国际控股同年登陆港交所的还有银城生活服务 ， 上市不到6个月的时间 ， 银城生活服务发布了首次全年业绩报告 。
物业规模加速度
和认购不足的银城国际控股相比 ， 银城生活服务在上市前就获得公开发售超购382倍的待遇 ， 这也与近几年物管企业赴港上市潮以及获资本市场青睐有关 。
业绩显示 ， 银城生活服务2019年收益为6.96亿元 ， 同比增加48.8% 。 其中 ， 物业管理服务收益5.53亿元 ， 占总收益约79.5% ， 住宅与非住宅项目收益占比分别为62.2%及37.8% 。 此外 ， 社区增值服务的收益约1.43亿元 。
年内 ， 银城生活服务毛利1.12亿元 ， 同比增加64.8% ， 毛利率16.1% ， 同比上升1.6个百分点 ， 归属股东净利润3312.1万元 ， 同比增长21.18% 。
【[加速度]观点直击 | 银城系业绩会答疑：溢利变化与物业平台规模加速度 】此外 ， 银城生活服务2019年度溢利3320万元 ， 同比增加22.5%；核心纯利（即未扣除上市开支）约4570万元 ， 同比增加68.6%；核心纯利率6.6% ， 较2018年上升约0.8个百分点 ， 净利润率4.8% ， 同时首次派发末期每10股0.42港元股息 。
在当日举行的首场业绩发布会上 ， 银城生活服务出席会议的管理层均为参加此前上市发布会时的老面孔 ， 包括董事会主席兼非执行董事谢晨光 ， 执行董事兼总裁李春玲 ， 执行董事兼副总裁黄雪梅以及财务总监吴建伟 。
对于银城生活服务而言 ， 2019年是有突破的一年 ， 在这份不算差的业绩中 ， 银城生活服务的合约面积达到3080万平方米 ， 在管面积增长68.4%至2610万平方米 ， 其中第三方在管面积占比提升至79.3% ， 为2066.6万平方米 。
对于2020年的目标 ， 管理层没有给出具体的数字 ， 但表示要维持良好的年复合增长率 ， 通过并购快速扩大业务规模 ， 优选长三角城市的并购标的 。 2017年至2019年 ， 银城生活服务的在管建筑面积复合年增长率为55.6% 。
在黄雪梅及吴建伟介绍完银城生活过去一年的业务表现后 ， 李春玲总裁基本上一人包揽了所有投资者及市场的提问 ， 仅有一两次涉及财务方面的问题时会将话筒移交至其他管理层作答 。
值得注意的是 ， 2019年 ， 银城生活服务239个管理项目中 ， 非住宅项目占比有所提升 ， 住宅与非住宅项目分别为116个和123个 ， 在管面积分别为2114.7万平方米及493万平方米 。


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