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[加速度]观点直击 | 银城系业绩会答疑：溢利变化与物业平台规模加速度

观点地产网 这是银城系两家上市公司召开业绩会的一天 ， 上市满一年的银城国际控股和上市不到6个月的银城生活服务再次与媒体和投资者交流 。
资本市场对于银城系的两家企业也给出了不同的反应 ， 股价方面 ， 截至当日收盘 ， 银城国际收盘报2.59港元/股 ， 涨幅1.17% ， 而银城生活服务收盘报1.86港元/股 ， 跌幅1.59% ， 这一反差或多或少也与当天的业绩有关 。
4月1日上午10时起 ， 银城国际控股与银城生活服务先后在线上举行2019业绩发布会 。 值得注意的是 ， 这两家银城系企业的业务均聚焦在长三角区域 ， 尤其是江苏南京 ， 为典型的区域性本土企业 。
去年3月6日 ， 银城国际港交所敲钟上市 ， 踏上资本道路以后 ， 银城国际的发展渐渐走上正轨 。
只是这一年的发展有太多不可预测的因素 ， 体现在银城国际2019年的业绩表现上 ， 好消息是销售近200亿、收益上涨以及降负债成效显现 ， 但同时公司拥有人应占溢利大幅下跌引起市场更多关注 。
2020年受到疫情影响 ， 对这家典型的南京本土房企而言 ， 如何平衡好利润、规模以及财务指标 ， 是摆在管理层面前的一道综合题 。
银城国际解答溢利变化
业绩会上 ， 银城国际管理层的出席阵容包括董事会主席兼非执行董事黄清平 ， 执行董事兼总裁马保华 ， 执行董事兼副总裁朱力以及财务总监王颖宁 。
事实上 ， 当日召开业绩发布会的银城系两家公司均有一个特点 ， 即董事会主席不在公司担任执行董事 ， 因此在问答环节中 ， 更多是由总裁等其他管理层解答投资者的提问 。
报告显示 ， 2019年 ， 银城国际录得收益为90.13亿元（人民币 ， 下同） ， 同比增加77.8%；毛利14.39亿元 ， 同比减少2.1% ， 毛利率为16% ， 较2018年下降13个百分点 。
观点地产新媒体了解 ， 期内 ， 银城国际溢利及全面收益总额3.65亿元 ， 同比下降26.3% ， 净利率4.1% ， 同比下降5.7个百分点 ， 公司拥有人应占溢利及全面收益总额1.55亿元 ， 同比减少64.9% ， 普通权益持有人应占每股盈利0.11元 。
虽然收益增幅近八成 ， 但银城国际在溢利方面的表现不尽如人意 ， 在问答环节中有投资者提出毛利率及归母净利润下降的原因 ， 为何归母净利润占净利润总额的比例不足50%？
财务总监王颖宁称 ， 去年结转占比较大的一个现房项目 ， 由于现房销售的特点 ， 所以这一项目的所占用银行融资时间较长 ， 带来的利息成本较高 ， 这部分利息会计入项目的成本 ， 导致这个项目的毛利较低 。
同时 ， 因为这个现房项目整体占比较高 ， 从而拉低了银城国际的整体结转收益所对应的毛利率 。
事实上 ， 在2016年至2017年南京的土拍市场上 ， 包括中海、恒大、金辉、荣盛等房企拿了不少现房销售的地块 ， 现房销售也意味着开发商必须拿到竣工备案表 ， 通常会比目前延期一年或更长的时间销售回款 ， 这对扎根南京的银城国际来说也是一大考验 。
“另外两个去年结转的项目 ， 南京东岳府及Kinma Q+社区项目是在2018年收购股权 ， 收购过程中形成的股权溢价计入了2019年收益结转的成本 ， 所以这两个项目的毛利比较低 。 ”这是其中一个原因 ， 王颖宁称 。
据了解 ， 银城国际去年结转收益及产生利润的项目是2017至2018上半年所拿地的项目 ， 采取股权合作的模式开发 ， 而银城国际在项目中的股权占比相对较小 ， 所以结转的归母利润占比也会有所下降 。
为了给予投资者和市场更多信心 ， 王颖宁随后也补充道 ， 今年重点推进的项目中 ， 这些项目的毛利率会恢复到正常水平 ， 预计在25%以上 。
另一方面 ， 在合约销售上 ， 银城国际2019年实现合约销售金额198.21亿元 ， 同比增长超一倍为107.7% ， 合约销售建筑面积112.91万平方米 ， 同比增长125.1% ， 2017年至2019年间的复合年增长率达83.2% 。


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