北京：质造丨北京底价成交三宗地揽金55亿：这不代表降温
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在整整空挡一个多月后 ， 北京楼市再次迎来土地供应高潮 。 据和讯房产统计 ， 截止4月2日 ， 北京已挂出15宗用地 ， 总供应面积达76万平方米 ， 其中 ， 住宅用地13宗 。
4月2日 ， 北京以底价成交三宗地块 ， 总成交额55.12亿元 ， 分别是北京市朝阳区金盏乡小店村 3005-12地块（以下简称为“金盏地块”）、北京市朝阳区望京花家地西里三组团配套综合楼1006-605地块（以下简称为“花家地地块”）和北京市昌平区朱辛庄新区（二期）土地一级开发项目ZXZ-010 地块（以下简称为“朱辛庄新区地块”） 。 最受关注的金盏地块为住宅地块 ， 由中海+首开联合体以46亿元拿下 ， 其余两宗地块均属商用自持用地 ， 分别由北京金隅和北京裕聪置业拿下 。
【北京：质造丨北京底价成交三宗地揽金55亿：这不代表降温 】对于底价成交现象 ， 有人可能会发出疑问：北京土拍市场是不是降温了？实际上 ， 无论是开年后的高溢价地块还是今日的零溢价地块 ， 都不意味着市场升温或者降温 ， 市场始终处于常态 ， 市场成交情况不同主要与地块本身的属性有关 。
中海+首创43亿拿下金盏宅地 金盏地块是一块比较优质的住宅用地 ， 总建设用地规模为80892.994平方米 ， 除了住宅属性 ， 用地性质还包括基础教育用地、文化活动用地和社区综合服务设施用地 ， 整体容积率1.5 ， 建筑密度30% ， 绿地率30% 。 金盏地块与昨日无人报名被暂停拍卖的金盏乡小店村3005-02、3005-08地块相邻 ， 属于整体规划的地块 。
据合硕机构首席分析师郭毅介绍 ， 金盏地块东临中央别墅区的天竺板块儿 ， 西靠东坝 ， 地处东五环到六环的中间地带 ， 这个区域未来规划的是国际高端服务区 ， 相当于是第四使馆区的商务办公社交服务区 ， 该区域可能是继朝阳孙河之后的又一个整体开发的低密居住区 。
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标记绿色的地块是4月1日暂停出让的3005-02、08地块；标记红色的地块是4月2日出让的地块；
金盏地块被中海+首开联合体以46亿元低价成交 ， 虽然地块优质 ， 但真正参拍的开发商只有中海和首开 ， 之所以出现这种现象有两个原因 ， 一是受疫情影响开发商流动性紧张 ， 该地块起拍价较高 。 张大伟认为 ， 随着房企资金压力越来越大 ， 此前抄底拿地的房企 ， 资金也越来越紧张 ， 不少企业拿地意愿降低 ， 考虑到北京楼市从严调控加上目前已挂出的就有12宗土地待出让 ， 房企选择机会多 ， 也导致一些土地无人问津 。
此外 ， 郭毅认为 ， 金盏地块未来的市场价格在7-8万元/平方米 ， 但比它位置好、配套条件更加成熟的东坝地块限价最高7.6万 ， 所以金盏地块本身就面临去化难题 。 企业拿地都会做出自己的相应考虑 ， 像昨日金盏宅地被暂停这种情况 ， 可能还是相关部门在条件设置或出让节奏的把握上 ， 面临着一定的问题 ， 调整之后 ， 地块应该能顺利出让 。
对于金盏地块 ， 张大伟综合内部地块属性等情况认为 ， 该地块成交楼面价约4.85万/平方米 ， 距离中央别墅区不远 ， 考虑到住宅部分1.3的容积率、控高18米 ， 未来将开发成低密度住宅 。
实际上 ， 金盏地块周边的二手房价格已经达到7-8万 ， 金盏地块周边的九章别墅和晴翠园都是高端别墅类产品 ， 九章别墅建设年代较近 ， 是2013年推出的独栋产品 ， 面积主要在500平米以上 ， 参考均价8.8万/平方米 ， 显然 ， 金盏地块在建筑类别上相比周边略逊一筹 ， 在价格方面的优势也不大 。 金隅竞得朝阳自持商用地块 花家地地块由北京金隅以3.52亿元底价成交 ， 该地块用地性质为B4商业金融用地 ， 总建设用地面积为7289.19 平方米 。 根据出让要求 ， 花家地项目建成后将由北京金隅回购11000 平方米办公用房 ， 回购价格为 25778 元/平方米；同时 ， 北京金隅可按照市场价格向竞得人优先回购 15 个地下停车位 。
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