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「14.4」富力地产降负债效果显现，全年股息率高达14.4%( 二 )


关于降负债方面 ， 公司联席主席李思廉在业绩会上 ， 给出了明确的表态 。 管理层目标在今年内可以将净负债率在目前的水平下 ， 再下降15%到185%左右；在3年左右 ， 将净资产负债率降到150%以内 。
从净负债率指标上可以看到 ， 公司可以通过三个方面进行降负债：1）增加现金；2）减少负债；3）以及增加净资产 。
增加现金方面 ， 富力地产的现金储备持续提升 。 截至2019年年底 ， 公司持有的现金及现金等价物为384.4亿元 ， 同比增长11% 。
「14.4」富力地产降负债效果显现，全年股息率高达14.4%
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减少负债方面 ， 房地产企业通常有三个步骤：减缓土地投资——保持债务置换——加快债务偿还 。 其中核心是减缓土地投资和保持融资能力 。
减缓土地投资方面 ， 公司具备优势 。 2019年公司购地成本支出约为240亿元 ， 亦只占全年协议销售额的18% 。 该比率在2018年是28% ， 2017年为71% ， 2016年是29% 。 土地支出占现金流比例快速下降 。
但是在招拍挂减缓的同时 ， 公司并未减弱在投资速度 ， 主要因为旧改土储的加速转化 。 截至2019年末 ， 富力地产的土地储备为5790万平方米 。 去年新增938.9万平方米 ， 该公司还透过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地 。
“今年我们转化土地储备是以旧改为主” ， 业绩会上 ， 公司管理层表示2020年降加快速度推动城市更新项目 ， 并预计每年约500万平方米以上的土储实现转化 。 目前 ， 富力在全国范围拥有已签约合作城市更新项目70个 ， 约合可售面积超4000万平方米 。 而短期目标系尽快转化约1000万平方米 ， 对应货值约2000亿元 。
而公司的融资能力也在持续提升 ， 以保证公司融资端现金流循环的保持平稳 。
从长短债结构上看上看 ， 公司有息债务中 ， 一年内到期债务占比为32% ， 一年至五年到期债务占比为57% ， 五年后到期债务为11% 。 值得注意的是 ， 公司融资成本保持较低水平 ， 2019年公司银行贷款组合平均利率为5.54% 。
「14.4」富力地产降负债效果显现，全年股息率高达14.4%
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保持融通的融资能力 ， 使得公司有效的实行债务置换 。
公司2019年融资渠道保持多元且通畅 ， 公司新增合共27亿美元两年至五年期固定利率为8.125%至9.125%的优先票据、人民币58亿元90至270日期固定利率为4.83%至5.66%的超短期融资券、人民币90亿元四至五年期固定利率为5.60%至7.00%的境内公开公司债券 。
同时 ， 公司正加速进行债务偿还 。 公司合共处理了人民币245.5亿元的境内可回售债券 ， 其中人民币14.3亿元回购的部份已悉数偿还 ， 剩余人民币231.2亿元已顺利展期 。
此外 ， 年报显示 ， 2020年第一季度 ， 公司已通过发行新的为期四年的4亿美元的优先票据以解决未来的债务到期问题 ， 并将所得款项用作赎回于二零二一年到期的美元优先票据 。 最终结果是整体资产负债状况并无重大变化 ， 但重点是将到期日期延长至二零二四年 。 公司亦于2020年第一季度内 ， 获得中国银行间市场交易商协会的批准发行不超过人民币50亿元的定向债务融资工具 。
最后 ， 公司的净资产正得到快速提升 。 企业净资产的提升 ， 而地产企业由于销售与交付存在滞后 ， 所以公司会积累大量未结转收入计入负债项目中 ， 这部分不但抑制了净资产的增长 ， 同时使得地产企业的净资产增长失真 。
此外 ， 公司在2019年12月19日 ， 宣布配售2.73亿股新H股 ， 共计募资37.35亿港元 。 股权融资不但使得公司净资产得以充实 ， 同时使得现金更为充裕 ， 进一步降低了公司负债水平 。
总体而言 ， 2019年以来 ， 富力已进入降负债的发展“通道” ， 公司账面超过384.4亿元现金 ， 及未来预计1500亿权益销售带来的回款足够支撑公司实现财务平衡 ， 进行平稳的风险把控 。


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