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中指研究院■多维调整竞逐下半场，中海地产：归母净利润创新高

3月26日 ， 中海地产（00688.HK）发布2019年业绩公告 。 2019年 ， 中海地产（含联营合营公司）共实现合同销售金额为港币3771.68亿元（人民币约为3205.9亿元） ， 同比增长25% ， 销售业绩延续高增长态势 。 归母净利润稳中有进 ， 同比上升10.3%至人民币416.2亿元 ， 创中海地产历史新高；2019年新增权益土地规模1097万平 ， 八成以上聚焦在一二线城市 ， 北京、太原新增权益土储规模近百万平 。 2020年中海地产开启“寻地合作计划” ， 拿地方式从单独拿地向联合开发、股权收购、城市更新等方式转变 ， 未来拿地成本及风险或将降低 ， 土储结构将持续优化 。
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销售业绩延续高增长态势 ，
华北、华东区域业绩贡献突出
2019年在“房住不炒”基调下 ， 中海地产凭借优质产品和服务赢得了市场和客户的认可 ， 销售业绩延续了2018年的高增长态势 ， 全年实现合约销售额（港币）3771.7亿元 ， 同比增长25.2% ， 业绩目标完成率高达108%；全年销售面积1794万平 ， 同比增长12.6% 。 当前市场环境下 ， 销售额与销售规模仍能保持双位数增速 ， 更彰显了中海地产运营能力 。 2020年中海地产计划冲刺4000亿港元规模目标 ， 据悉2020年中海地产计划供货总量达6800多亿元 ， 预计中海地产完成同比增幅14%的年度业绩目标的压力不大 。
中指研究院■多维调整竞逐下半场，中海地产：归母净利润创新高
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从区域销售额贡献率来看 ， 华北区、华东区销售额贡献度较大 ， 合约销售额占比均在17%以上 。 得益于北京逾400亿元港币的销售业绩 ， 华北区成为中海业绩贡献主力区域 ， 销售额占比近20%；得益于上海建国里、苏州的上东区及上园湾、宁波的枫桥里、无锡的中海寰宇天下等项目热销 ， 华东区业绩贡献率提升明显 ， 区域贡献率较2018年提升3.6个百分点 。
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投资聚焦一二线核心城市 ，
北京、太原新增土储近百万平
2019年中海地产拿地节奏放缓 ， 全年新增土地规模1146万平 ， 实际权益面积为1097万平 ， 同比下降14% 。 从拿地分布结构来看 ， 中海地产坚持“主流城市、主流地段”的投资战略 ， 八成以上聚焦在一二线城市 ， 68%的新增土地位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈等城市群中核心城市 。
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说明：上述图表中的新增土储面积不包括中海宏洋新增土储
从拿地区域分布来看 ， 2019年中海地产加大了华北区域的拿地力度 ， 北京、太原新增权益土储近百万平 ， 并新进石家庄 ， 整体新增权益规模占比较2018年提升了7个百分点至28% ， 成为2019年中海新增权益土储最大区域 。
中指研究院■多维调整竞逐下半场，中海地产：归母净利润创新高
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说明：上述图表中的新增土储面积不包括中海宏洋新增土储
为保持净利润持续增长 ， 中海地产对土储规模保持进取之心 ， 2020年预计新增土地权益投资预算达到1400亿元 ， 同比增长23% ， 未来中海地产土储规模或将增加；此外 ， 中海地产开启“2020年寻地合作计划” ， 拿地方式从单独拿地向联合开发、股权收购、城市更新等方式转变 ， 未来拿地成本及风险或将降低 ， 土储结构将持续优化 。
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归母净利润创历史新高 ，
融资成本、负责率处于行业低水平
营业收入与净利润稳中有进 。 2019年中海地产营业收入达人民币1636.5亿元 ， 同比上升13.6% ， 较2018年扩大10.3个百分点 ， 营收规模增速加快；归母净利润同比上升10.3%至人民币416.2亿元 ， 首次突破“400亿大关” ， 创中海归母净利历史新高；归母净利率为25.4% ， 较2018年下降0.8个百分点 ， 但仍高于2019年百强房企平均净利率（11.1%）14.3个百分点 ， 仍处在行业前列 。
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说明：上述图表中的营收及净利润均为人民币 ， 其他年份均将港币折算成人民币
三费率、融资成本处于行业低水平 。 中海地产能够实现超高净利润 ， 并保持双位数增速 ， “成本管控”是关键 。 2019年中海地产三费率为3.8% ， 远低于百强房企三费率均值（11.3%）；于此同时 ， 中海地产融资成本维持在行业较低水平 。 2019年末中海地产加权平均融资成本仅为4.21% ， 较2018年下降0.9个百分点 ， 综合借贷成本持续保持在5%以内 ， 低于行业平均水平 。
现金充裕 ， 净负债率处于行业低水平 。 中海地产坚持稳健审慎的财务策略 ， 2019年末中海地产持有现金954.5亿元 ， 较年初上升9% ， 现金短债比为3.0 ， 短期偿债能力较强 。 2019年中海地产净负债率33.7% ， 与2018年持平 ， 始终保持在40%红线以内 ， 维持在行业低水平 。
营收规模快速增长、低融资成本、低负责率及强成本管控力 ， 为中海地产逆势扩张奠定了良好基础 。


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