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#大摩财经#佳兆业的底气

#大摩财经#佳兆业的底气
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“旧改之王”的黄金时代到了 。
土地 ， 是房企的命脉 。 但“地王”的时代过去了：楼市过冬 ， 销售艰难 ， 利润下降 ， 去杠杆成了主旋律 ， 房企如梦初醒、拿地愈发谨慎 。
哪些房企的日子最舒服？拥有大量旧改项目的房企 。 旧改项目的土地成本低 ， 如果又位于核心都市圈 ， 比如粤港澳大湾区 ， 这家房企等于坐在金山上 。
所以 ， 当多数房企开始保守过冬 ， “旧改之王”佳兆业（1638.HK）却迎来了潜能加速释放的黄金机遇期 。
手握2.5万亿旧改项目货值——几乎全部位于以深圳为核心的大湾区 ， 这就是佳兆业的底气 。
稳健增长
最新公布的2019年财报更显示 ， 佳兆业上市十年之际 ， 规模稳步增长 ， 利润快速释放 ， 净负债率逐年下降 ， 正变得日益稳健 。
#大摩财经#佳兆业的底气
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佳兆业去年权益销售额881亿元 ， 同比增26％ ， 其中大湾区贡献了61%的销售额 ， 旧改项目贡献了销售额的38% 。 按照全口径销售额 ， 佳兆业已迈入千亿房企行列；按照权益销售额 ， 佳兆业2019年排名房企第27位 ， 一年时间上升了十个位次 。
行业整体趋紧的背景下 ， 佳兆业的业绩数字全面飘红 。 2019年 ， 佳兆业营收480亿元 ， 同比增24%；股东净利46亿 ， 同比大增67%；毛利率保持在29%的健康水平 。
此外 ， 佳兆业较早就意识到“现金为王”的重要性 。 最近三年连续降杠杆以及加速销售回款后 ， 佳兆业的财务结构持续优化 ， 各项财务指标表现积极 。 净负债率已大幅下降至144% ， 同比下降了92％；手头现金370亿元 ， 比2018年末增加了61% ， 现金短债比1.1倍 ， 流动性无忧 。
佳兆业今年继续向权益销售额千亿目标冲击 ， 2020年 ， 佳兆业可售货值1800亿元 ， 可售面积近千万平方米 ， 主要分布在一二线城市 ， 其中77%位于大湾区和长三角地区 ， 提供了充足的“弹药” 。 尽管有疫情的影响 ， 但推盘时间主要集中在三四季度 ， 成长性无碍 。
另外 ， 佳兆业定位中高端市场 ， 高品质住宅的销售均价稳步增长 ， 去年已经达到18983元/平方米 ， 这为业绩尤其是利润的进一步释放提供了有力支撑 。
“稳增长、调结构、降负债、谋新篇” ， 这是佳兆业定下的新基调 。 稳健成长、未来可期 ， 大湾区“地主”的黑马成色正越来越足 。
旧改之王
核心都市圈大战略的背景下 ， 一二线市场重新崛起 。 然而 ， 当昔日激进下沉三四线圈地的房企开始回归 ， 发现最大的风险是地价贵 ， 加上调控限价 ， 再高价拿地几无利润可图 。
对比之下 ， 始终深耕一二线城市的房企就占据了领先身位 。
佳兆业的核心能力圈恰恰位于一二线城市 。 佳兆业起家于深圳 ， 深耕粤港澳大湾区20年 。 虽然从2005年就开始布局全国 ， 但至今拥有的土地储备超半数集中于大湾区 ， 以货值计算更高达七成 。
目前 ， 佳兆业拥有近2700万平方米土储 ， 其中80%位于一线及重点二线城市；整体对应货值约5300亿元 ， 大湾区占比2/3 ， 深圳又占比高达1/3 。
旧改是佳兆业获取土储的最主要来源之一 。 目前 ， 佳兆业有147个旧改项目、4000万平米尚未纳入土地储备 ， 这些旧改项目更是几乎全部位于大湾区核心城市 ， 深圳、广州、中山三个城市就占到85% 。
佳兆业旧改经验还开始在广东以外区域复制 。 去年 ， 佳兆业成功拿下了上海迄今最大的旧改项目：15.5万平方米的嘉定徐行镇“城中村”项目 。 此外 ， 佳兆业去年还收购了一处香港地区旧改项目 ， 该项目是佳兆业在香港落地首个项目 ， 进一步完善了佳兆业在大湾区的整体布局 。
值得一提的是 ， 佳兆业之所以有“旧改之王”之称 ， 是因为从成立起就从事烂尾楼改造 ， 并很早就响应当地政府的政策参与旧城改造项目 ， 顺带积累了殷厚的家底 。 2009年上市前 ， 佳兆业已经以深圳为核心拥有超过1000万平方米土地储备 ， 当年底深圳才正式出台了《深圳城市更新管理办法》 。
这也意味着 ， 佳兆业的土地储备量大价低、极为优质 。 现在再来获取这些土地 ， 不仅市场上没有充足供应 ， 而且代价不菲 。
因此 ， 佳兆业虽然不是大湾区销售额最大的房企 ， 但其依靠旧改获得的惊人土地潜力却是少有人匹敌 。
这两年佳兆业的旧改项目加速转化 ， 继2019年贡献33%的销售额之后 ， 销售占比还将进一步提升 。
随着房地产行业进入存量时代 ， 佳兆业在一二线城市的前瞻性布局和策略性坚持 ， 终于到了收获时刻 。
腾飞时代
时代和国运赋予了佳兆业下个十年腾飞的引擎 。
粤港澳正对标世界级城市群 。 2019年初 ， 《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台 ， 深圳紧接着推出深入推进“城市更新高质量发展”的政策 。 2019年8月 ， 国家又出台支持深圳建设“先行示范区”的政策 。 重磅利好政策连续出炉 。
粤港澳对人口和资金的虹吸 ， 以及城市更新时代的到来 ， 意味着住宅地产和商业地产的潜力巨大 ， 这是扎根深圳、深耕大湾区的佳兆业面临的绝佳机遇 。


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