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「赢商网」狩猎下半场，大悦城

重组这一年 ， 大悦城商业地图上新增开业项目为零 ， 但“老伙计”们的表现还算给力 。
3月30日晚间 ， 大悦城控股2019年业绩报告显示 ， 期内投资物业租金及相关服务收入总额约43.41亿元 ， 占收入总额约42.0% ， 同比增长19.5% 。
其中 ， 10个已开业大悦城项目租金收入约30.64亿元 ， 同比增长17.7% 。 除新开不久的杭州、西安及上海长风大悦城外 ， 其余项目租金收入稳定增长 。
于大悦城控股董事长周政而言 ， 以上这份成绩单是其等待了11年的成果 。 他花了整整十年才盘整清楚重组这个大难题 。 答案揭晓那刻 ， 他清晰知道属于大悦城“快跑”的时刻已经到来 。
只不过 ， 这段以“大资管”战略护航的旅途 ， 机会与挑战并存 。
01十子揽租31亿 ， 西单、朝阳大悦城占比超四成
毫无疑问 ， 西单大悦城、朝阳大悦城再次成为年度吸金王 。 前者以5.37万平米的可出租面积 ， 撬动了近7亿元租金；而后者对应的租金收入高达6.7亿元 。
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据财报 ， 10个大悦城去年揽入的总租金为30.64亿元 ， 即平均1个大悦城贡献近3亿元租金 ， 收租能力明显高过多数圈内同行 。
大悦城的商业运营能力 ， 正表露于这些直观数字中 。 从最初的品牌招商 ， 到商场主题打造 ， 其以创新之名行走于商业潮流中 。
实体商业空间主题化、街区化 ， 是它的拿手好戏之一 ， 例如朝阳大悦城的“悦界”空间、慢食空间“拾间”、自我生长空间“度刻”等 。
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北京朝阳大悦城主题空间“度刻”图片来源/赢商网
创新空间外 ， 大悦城同样是个商场全渠道运营的能力者 。 自主开发了以客户为核心的商业智慧平台——悦·云 ， 基于千余家商户销售经营数据库 ， 在统一招商、业态合理搭配、独有品牌组团方面占优 。
此外 ， 大悦城还合理细分客户服务 ， 基于“最近一次消费”、”消费金额“、“消费频次”三维度进行多样营销 ， 同时深耕会员 ， 推动口碑效应 ， 形成良性循环 。
过往13年积淀 ， 大悦城已修炼出了一套商业运营的功夫 ， 具备规模化复制的可能 。 于是乎 ， 完成重组半年后 ， 大悦城便敲响了“快跑”的鼓点：
·大悦城战线从原来的“一二线核心城市” ， 扩张至“一线核心-二线中心-三线省域中心”；
·发力“城市更新、存量改造” ， 目标是“3-5年内持有性项目及销售型项目都将超过50个、冲击千亿阵营” 。
以“资产做轻 ， 速度做快 ， 回报做高”为测标线 ， 周政一再强调大悦城新路线图是：以销售型和持有型“双轮”、产品和服务“双核” ， “3+X”为主线；同时将大悦城、大悦春风里 ， 以及原属中粮地产的祥云小镇 ， 纳入一个体系内 。
最新数据是 ， 截至去年底 ， 大悦城持有11个已开业商业项目外 ， 还有8个在建及拟建的大悦城 ， 以及3个在建拟建大悦城春风里及1个祥云小镇 。
相较去年以前 ， 现在大悦城储备项目的速度 ， 确实快了些 。 但修炼多年的深内功 ， 要如何适应快节奏？这是周政的“大悦城控股时代” ， 必须直面的问题 。
02四年大资管策略 ， 关键是要把账算清楚
为了快起来 ， 在2016年 ， 大悦城首次提出了“轻重并举”的大资产管理战略 。
大悦城管理层曾公开表示 ， 将主要通过三种模式进行扩张：一是对于新建项目 ， 尤其是综合体 ， 将引入合作方共同开发；二是对于社会存量的并购项目 ， 将以基金的模式展开；三是对于输出管理的项目 ， 拥有未来以较低成本收购部分股权的权利 。
四年后 ， 大悦城依旧走在“大资管”计划的路上 。 2019年报中 ， 大悦城表示将继续轻重并举 ， 大力发展管理输出与收并购项目 。 “力争通过合资开发、大悦城并购改造基金、管理输出等多种方式新获取2座以上大悦城 。 ”
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西安大悦城图片来源/赢商网
在这种大资管策略中核心是加快资本循环 ， 且贯穿于大悦城商业项目投-融-管-退各环节 。 考虑到目前大悦城控股有270亿元在手现金 ， 且行业下行明显 ， 这有利于大资管行动落地 。
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资料来源/公司公告、中信建投制图/商业地产头条
但行动归行动 ， 做资管终究要算得清楚账 。 不管是自持还是收购项目 ， 大悦城都设定了资金回报要求 。
对此 ， 周政曾透露 ， 大悦城内部对于持有型项目的考核标准是：开业招商率在80%-85% ， 随后稳定在95%的水平 ， 项目年收入要达到30%的提升、租金10%的提升 ， 开业三年的项目EBITDA回报率达6%-6.5% 。
每个大悦城从项目立项开始 ， 就需要“从资管思维出发 ， 为估值结果服务 ， 加强运营服务 ， 提升购物中心资产价值” 。


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