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「赢商网」狩猎下半场，大悦城( 三 )


「赢商网」狩猎下半场，大悦城
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资料来源/公司公告制图/商业地产头条
城市间项目回报率各有不同 ， 亦在一定程度上折射出了大悦城大资管路线 ， 继续往下走 ， 可能遇到的一些挑战：
·投资挑战：诱人“休克鱼” ， 不易上钩
虽然在周政眼中 ， 当下中国商业地产的存量市场并不缺“休克鱼” ， “市场商业存量巨大 ， 未来发展的空间还是很大” 。 但要找到一条符合投资回报率的优质“休克鱼”却不是件易事 。
高成本投入的上海静安大悦城 ， 却获得了相对低回报率 ， 一定程度上说明了这个问题 。 虽然该项目运营上是成功的 ， 但回报率仍低于5% ， 主要是受较高的投资成本所影响 。
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备注：上海静安大悦城分为两座 ， 南座于2010年开业 ， 北座于2015年开业
资料来源/公司公告制图/商业地产头条
·运营挑战：拓展区域在下沉 ， 竞争环境多变
2017年 ， 大悦城宣布推出第二条产品线“大悦春风里” 。 不同于大悦城以时尚为主的定位 ， 大悦春风里瞄准25-45岁的新兴中产和成熟中产 ， 围绕生活场景 ， 与前者形成互补 。
作为区域型商业 ， 大悦春风里多选择一线非核心商圈或二线城市核心商圈 。 业态搭配上 ， 强化体验及生活业态 ， 以提高消费者到店频率及消费频次 。
「赢商网」狩猎下半场，大悦城
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北京大兴大悦春风里效果图图片来源/赢商网
计划于2020年末入市的北京大兴大悦春风里 ， 是大悦城第二产品线首个落地项目 ， 也是大悦城与高和资本联合成立的城市更新并购母基金首个并购项目 。
此项目位于北京大兴中心城区的黄村商圈 ， 总建筑面积15万平米（商业空间5.5万平米） ， 系对原王府井百货的修复与再造 。
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资料来源/大悦城官方制图/商业地产头条
与其他商业地产商不同 ， 大悦城与恒隆类似 ， 一直坚持单一产品线 ， 相对缺乏做区域型购物中心的经验 。
从运营角度来看 ， 选址偏好城市新城/卫星城的区域型购物中心 ， 以满足所在商圈范围内居民的日常消费生活为主要运营范围 ， 业态上偏重“超市+餐饮+休闲娱乐+儿童教育”的搭配 。
面对这些变化 ， 大悦城能否在“大悦春风里”这一新型试验场上复制此前成功 ， 还有待时间来检验 。
但商业世界 ， 应时而变才是常态 ， 况且现在的大悦城已不是个简单的商业玩家 ， 而是个手握大资管战略的“投资大鳄” 。 以敏锐之目光 ， 寻找猎物 ， 主动出击 ， 早已是常态 。


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