「房子」楼市，正在暗流涌动( 二 )
中金公司在最新的研报中 ， 将2020年中国实际GDP增速预测从此前的6.1％下调至2.6％ 。 中金公司董事总经理梁红3月10日在接受中国证券报采访人员采访时表示：“应该放开房地产和车辆限购 。 我们如果说逆周期要调的话 ， 微调的话 ， 要趁早调的话 ， 房地产的一些限购、限贷政策 ， 包括我们的利率都是有调整的空间 。 如果要想把内需补回来 ， 不调整房地产的政策是做不到的 。 因为在经济下滑的情况下 ， 你不可能靠发消费券去吃吃喝喝就堵得住的 ， 更大的一定是车和房子 。 ”
其实 ， 前方更大的危机和冲击 ， 高层看的比我们更清楚 ， 更明白 ， 所以才会提前部署和行动 。
从去年LPR出台后 ， 每次最多5-10个基点的降息之后 ， 3月30日央行超常规的大幅度下调了7天逆回购利率20个基点 ， 这个动作正说明了 ， 事态的发展远远比我们之前预计的还要严重 。
现在可以基本断定4月15日的MLF和4月20日的LPR也将会超越以往的大幅度降息 。
一切的一切都在表明 ， 我们降息的速度正在加快 ， 宽松的力度正在加大 ， 刺激的动作正在增多 。
过去一段时间 ， 虽然有5座城市的放松被叫停了 ， 但仍然还是有一些城市顺利过关 。 接下来的2-3季度 ， 我们会看到更多的城市和银行联合起来与高层博弈 ， 不断的刺探和松绑楼市 。
03实操技巧
大趋势说完了 ， 接下来我再结合自己最近看房的情况 ， 给大家分享一些实用的买卖技巧 。
最近看房过程中 ， 遇到两套房子比较特殊：
第一套是上海第一梯队的双学区房 。 夫妻刚离婚 ， 有矛盾 ， 房子产权归老公 ， 老婆的户口还在房子里 ， 老公在老婆不知情的情况下把房子挂牌了 。 中介带我去看房的时候 ， 老婆正好在家 ， 一脸懵逼 ， 完全蒙在鼓里 ， 对我们横眉冷对 ， 十分抗拒 。 然后我让中介务必要和房东老公聊聊清楚 。 据房东老公说房产已判给他本人 ， 他需要卖掉房子之后才有钱补偿老婆 。 而且老婆名下已经没有房产 ， 户口在里面无法迁出 。 另外 ， 他老婆也想通过推迟迁出户口的办法来威胁老公尽快补偿自己 。 她害怕一旦房子卖掉了 ， 自己户口迁走了 ， 手里没有了老公的把柄 ， 补偿落空 。
虽然从去年开始 ， 上海规定卖掉的房子 ， 原户口逾期不迁出的 ， 公安部门会进行强制迁出 ， 但是程序比较复杂 ， 而且特殊情况需要特殊处理 。
所以这套房子虽然性价比很高 ， 但我还是果断放弃了 。 以我多年来的经验看 ， 这种房子再便宜也不能碰 ， 否则卷入其中 ， 时间和精力都会是极大的损失 ， 而且会错过今年绝佳的入市时机 。
那么假如当初第一次看房时 ， 老婆正好不在家 ， 看房过程愉快又轻松的话 ， 是不是就很容易入坑呢！
所以 ， 买二手房一定要弄清楚房东卖房的目的 ， 家庭成员现状和夫妻关系 。 我在前几年的买卖技巧文章里一再强调 ， 卖房目的是你第一步必须要搞清楚的 ， 除了当面问房东外 ， 还要让中介去侧面打听 。 如果是买学区房 ， 付定金前 ， 一定要自己去派出所查清楚里面有没有户口有几个户口 ， 房东有没有故意隐瞒 。
第二套是一套空置房 ， 价格明显低于市场价 。 看完房子后 ， 在我的逼问下 ， 中介小哥说这套房子原本属于老夫妻两个人 ， 现在都去世了 ， 房子由两个儿女继承 。 这套房子是儿子的唯一住房 ， 不是女儿的唯一住房 。 根据继承法 ， 女儿要承担属于自己一半份额的20%的个税（遗产税） ， 其实也就是说 ， 这套房子有总价10%的个税需要下家承担 。 这样一算性价比全无 ， 低价急抛就完全是个噱头而已了 。
其实 ， 在我这么多年的买卖经历中 ， 碰到遗产税的有很多次了 。 在这里我要提醒各位亲们 ， 有些中介会很诚实 ， 告诉你有遗产税 ， 而有些中介和房东却不一定会如此善良 ， 或者说他们自己也不知道有哪些税费要缴 。
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