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『中国房地产报』净利率相差一倍 物业公司的盈利之谜


『中国房地产报』净利率相差一倍 物业公司的盈利之谜
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中房报采访人员 曾冬梅 | 广州报道
年报季的到来 ， 令资本市场青睐有加的物业上市公司逐渐掀开了盈利的神秘面纱 。 虽然各家物业上市公司的收入都录得大幅增长 ， 但各自的利润率差距之大还是颇为令人吃惊 。 以4家头部上市企业为例 ， 保利物业发展股份有限公司（股票代码：06049.HK ， 以下简称“保利物业”）、绿城服务集团有限公司（股票代码：02869.HK ， 以下简称“绿城服务”）属于稳健派 ， 2019年的净利率分别为8.4%、5.5% ， 碧桂园服务控股有限公司（股票代码：06098.HK ， 以下简称“碧桂园服务”）、雅居乐雅生活服务股份有限公司（股票代码：03319.HK ， 以下简称“雅生活”）则是行业里高利润率的代表 ， 净利率分别为17.8%、25.1% ， 远超各自母公司地产主业的净利率水平 ， 也比稳健派高了至少一倍 。
“物业管理比地产开发还赚钱 ， 真是一件不可思议的事情 。 ”一位投资者如此感慨 。
【『中国房地产报』净利率相差一倍 物业公司的盈利之谜】根据东方证券的统计 ， 上市物业公司的利润率离散程度非常大 ， 净利率最低和最高的公司可以相差三倍之多 。 该机构认为 ， 未来主导行业及公司利润率的因素主要为新交付项目、增值服务占比以及经营能力上的差异 。
供职于某国际投行的赵辉（化名）则对中国房地产报采访人员表示 ， 物业公司与地产母公司在业务方面联系紧密 ， 有很大的成本、利润再分配空间 。 “跟地产行业不同 ， 目前物业板块投资者的关注点并不在个体公司的盈利水平上 ， 大家都在炒业绩的确定性 ， 因为这个行业正处于高速发展阶段 。 所以你可以看到 ， 相对于盈利能力 ， 投资者当前更看重的是公司的扩张能力和规模 。 ”
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头部企业净利率分化明显
得益于在管规模的不断扩大 ， 2019年物业上市公司的营收、利润录得大幅增长 。 碧桂园服务的收入同比大增106.3%至约96.45亿元 ， 毛利约为30.52亿元 ， 同比增加73.3% ， 净利润同比增长83.9%至17.18亿元 。
雅生活2019年录得的收入为51.3亿元 ， 同比增长51.8% 。 毛利为18.8亿元 ， 同比增长46.0% ， 净利润为12.9亿元 ， 同比增长59.3% 。
同期 ， 保利物业的收入和利润也有40%以上的增幅 。 其中 ， 收入59.67亿元 ， 同比提升41.1% 。 毛利12.1亿元 ， 同比增长42.2% ， 净利润5.03亿元 ， 同比提升49.7% 。
绿城服务2019年的收入约为85.82亿元 ， 同比增长约27.9% ， 实现毛利约15.47亿元 ， 同比增长约29.2% ， 净利润约为4.72亿元 ， 同比增加约1.4% 。
分析利润率指标可以发现 ， 前两家公司不仅营收增速高 ， 赚钱能力似乎也更胜一筹 。 碧桂园服务的毛利率、净利率分别为31.64%、17.8% ， 雅生活更高 ， 达到了36.7%、净利率25.1% 。 保利物业和中海物业的毛利率为20.3%、18% ， 净利率则分别为8.4%、5.5% 。
如果细化各家公司的业务构成 ， 不难了解两个阵营的盈利水平从基础物管服务就已开始分化 。 碧桂园服务的基础物管服务毛利率达到了30.2% ， 雅生活也有25.3% 。 而保利物业、绿城服务均在15%以下 ， 分别为14.2%、11.4% 。 社区增值服务方面 ， 碧桂园服务的毛利率高达66.2% ， 几乎是绿城服务毛利率最高的咨询服务的2倍 ， 雅生活非业主增值服务毛利率接近50% ， 也是保利物业的2倍多 。
这四家企业盈利水平的分化只是物管行业的一个缩影 。 东方证券曾统计过15家物业上市公司在2019年上半年的业绩表现 ， 发现他们的平均毛利率为28% ， 净利率为12% ， 但离散程度非常大 ， 净利率最低的只有6% ， 最高可达24% 。
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赛道好 不看利润看规模
东方证券认为 ， 影响物业上市公司利润表现的因素包括新交付项目情况、增值服务发展情况 ， 以及收费模式、税率和管理业态等 。 其中 ， 新交付项目将在短期起主导作用 ， 因为收入端增长受限 ， 成本端刚性上升 ， 因此存量项目利润率逐年下降 ， 而利润率水平较高的新交付项目会在边际上影响物管公司整体的利润率 。 而在中长期维度下 ， 物业公司利润率则很大程度上依赖增值服务的表现 ， 因为增值服务的利润率远高于基础物业服务 ， 因此增值服务营收占比高的公司普遍利润率较高 。


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