『中国房地产报』净利率相差一倍 物业公司的盈利之谜( 二 )
这是技术层面的分析 ， 而在赵辉看来 ， 至少短期内 ， 左右头部物业公司利润率的还是跟母公司间的关联交易 。 例如 ， 碧桂园服务非业主增值服务的毛利率达41% ， 2019年该板块的收入增长了80% ， 主要业务包括案场服务、开荒清洁及绿化维修保养服务、车位及尾盘代销 ， 大部分业务来自母公司碧桂园 。
雅生活非业主增值服务的主要收入来源也是房地产企业 ， 该公司向绿地及雅居乐提供案场服务、物业营销代理和房屋检验等 。 这个板块的毛利率接近50% ， 2019年的收入占到了雅生活总收入的35.3% 。
此前 ， 房地产开发一直被认为是暴利行业 ， 而一直被认为是微利行业的物业管理 ， 如今却录得了比地产开发还要高的利润率 。 这委实是一个很奇怪的现象 。 稳健派中的一个物业公司并没有对自己的净利率做过多解释 ， 只表示“我们是行业正常水平” 。
“物业公司的估值跟利润规模相关 ， 一块钱利润给地产6倍 ， 给物业30倍 。 ”赵辉认为 ， 利润率的表现取决于各家公司的选择 ， 高利润率至少在上市融资、市值管理方面有很大优势 。
更奇怪的是 ， 投资者们对地产开发公司的盈利指标无比挑剔 ， 但对物业公司却格外温和 ， 无论赚多赚少 ， 都是强烈看好 。 “他们目前更关心谁的规模增长快 ， 谁能占据更多的市场份额 。 ”赵辉表示 ， 物业管理是一条很好的赛道 ， 投资者都在挑头马来买 ， 看重的是企业的收入稳定、抗周期 ， 短期内利润水平不是关注焦点 。
也有投资者比较清醒 ， 直言如果物业管理行业能保持20%的净利率和30%的复合增长率 ， 那就堪比科技龙头了 。 “我始终认为这应该是一个微利的行业 ， 未来终究会回归到一个合理的盈利状态 。 ”
（此文刊于中国房地产报4月6日06版 责任编辑 徐妍）
流程编辑：曹冉京
审读：戴士潮
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