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深圳：深圳滞销楼盘大起底，这些大坑，中介和销售都不会告诉你！

近期 ， 深圳楼市既出现部分楼盘日光又有地处热点区域去化不到10%的楼盘产生 ， 更有取得预售许可证一年半去化为零的楼盘！为什么出现这类情况？地产凝眸在此梳理几种情况 ， 供购房者参考 。
壹
热销楼盘只有一个原因 ，
性价比极高！
3月7日 ， 太子湾湾玺日光200多套 ， 总价2000多万 ， 原因在于远低于周边住宅7折后价格 。 据了解 ， 周边二手次新住宅价格在15-20万之间 ， 7折后加这个在10.5-14万之间 ， 而N3栋低楼层开盘首批70套均价仅仅8.5万/㎡ ， 这就是15分钟内售罄的最大真相！
深圳：深圳滞销楼盘大起底，这些大坑，中介和销售都不会告诉你！
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3月16日 ， 深圳万科星城项目推出当晚 ， 288套房源 ， 7分钟全部卖完 ， 销售额2.99亿元 。 这个属于虚假宣传 ， 要知道万科星城公寓总套数高达1194套 ， 这次仅仅卖出不到300套 ， 去化率不到25% ， 何谈售罄？长达数月客户积累才有不到25%的去化率 ， 购房者尤其是地产凝眸公众号的读者听到这类消息要仔细分辨 。 这属于慢销楼盘 。
3月20日 ， 阳光粤海20套单证大户型240平 ， 总价2100万起 ， 2小时售罄 。 这是地段+学位+低价叠加效果！地处南山科技园 ， 带南二外学府学位 ， 加上现价红利 。 据了解项目所在的科技园片区二手房均价约11.4万/平 ， 项目前期二手房挂牌价也超过10万/平 ， 而本次推手单价单价8.8-10万/平 ， 存在明显的价差！
深圳楼市的升温要结合性价比高低、促销力度、宣传口径等情况仔细分析 。 地产凝眸认为 ， 所谓热销楼盘更多的是大幅度让利形成日光 。
深圳：深圳滞销楼盘大起底，这些大坑，中介和销售都不会告诉你！
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以深圳湾豪宅项目太子湾·湾玺为例 ， 该项目不仅联合多个中介机构推售 ， 还给出了“现场购房97折优惠等多重优惠 ， 再加上新房价格远低于同片区住宅价格7成 。 也就是说性价比高低决定去化速度 。
这从另一个方面可以得到印证 。 比如近年来大热区域光明区乐府花园虽然采取高佣金吸引三级市场渠道转介 ， 还推出了“深圳史上最低的认筹金额”2000元 。 即便如此 ， 乐府花园1000多套房认筹只有480批 ， 开盘当日去化约170套 ， 去化率仅16% ， 7天最终只售出354套 ， 去化率34%；而“网红盘”万科星城不仅依托住宅客户推荐 ， 还采取“首付10万元起”、“1个月内付清首付款”等促销政策 。
贰
滞销楼盘原因千奇百怪 ，
也有共性：性价比低！
【深圳：深圳滞销楼盘大起底 ， 这些大坑 ， 中介和销售都不会告诉你！】与此同时 ， 据多家媒体报道 ， 深圳楼市也出现众多滞销楼盘如景华领莑、顺和雅苑、富润乐庭、佳兆业未来时代、深圳国际文化影视城、泰禾坪山广场、乐府花园 ， 当然这其中不少属于办公物业 ， 只有乐府花园、顺和雅苑、富润乐庭和佳兆业未来时代分别属于住宅和公寓物业 。 其中乐府花园更是热门地区销售不畅楼盘 。 为什么出现这种情况？地产凝眸在此一一简要分析 。
01
地段差 ， 价格中等
顺和雅苑、景华领莑 ， 区域分别属于大鹏和布吉片区 ， 发展潜力较低 ， 或是周边环境较差 ， 或是自身体量小 ， 或是性价比不高 ， 从开盘当天成交来看都不理想 ， 后续推广工作也不到位；龙岗中心城的佳兆业未来时代大厦属于公寓产品 ， 且推盘量较大 ， 加之目前交通配套还欠缺 ， 因此整体的去化率也并不高 。
深圳：深圳滞销楼盘大起底，这些大坑，中介和销售都不会告诉你！
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简单说 ， 这些楼盘都属于地段较差 ， 价格又没有优惠的楼盘 ， 性价比不高 。
02
性价比明显偏低
说到性价比低的楼盘 ， 我们认为坪山区中海万锦熙岸华庭当属于典型“案例”！
据深圳市市场监督价格系统显示 ， 中海万锦熙岸从3.8万-4.5万不等 ， 均价达到4.25万 。 而目前坪山中心区域住宅新房和二手房价格都控制在4万以内 ， 比如财富城和恒大城 ， 而且这是明确的带装修价格 ， 更别说紧邻的奥园翡翠东湾仅仅3万+带装修价格！且中海万锦熙岸所在片区远离坪山中心城区 ， 生活较为不便；从投资升值角度看 ， 项目在取得地块之初就和政府有明确约定 ， 住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让 ， 即“5年限售” ， 加上2-3年建设时间 ， 这就使得购房者持有时间长7-8年 ， 大大限制流动性！


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