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「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？

2020年
引 言
4月5日
规模对于房企而言是优势特征 。 疫情发生后 ， 房企由于规模差异 ， 在抵御疫情冲击方面也各不相同 。 疫情是“危” ， 还是“机” ， 更是见仁见智 。 下文将按照亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》全口径排行榜中前100的企业为样本 ， 以分析房企在疫情之中的风险抵御能力 ， 以及疫情过后的恢复能力 。
本文参考2017-2018年的排名 ， 将样本企业按照规模划分为四类 ， 从而进行具体分析 。 其中第一类为近两年排名靠前的龙头房企 ， 第二类为2019年销售业绩突破千亿的千亿房企 ， 第三类为销售金额介于600-1000亿元之间的增长型房企 ， 第四类为销售业绩600亿元以下 ， 排名位于前100名内的中小型房企 。 在财务分析方面 ， 鉴于非上市房企财务数据难以获得 ， 本文将集中对各个规模内的上市房企进行讨论分析 。 数据方面 ， 如无特殊说明 ， 均为2019年中期数据 。
目录一、疫情之前的行业现状1.门槛值上升 ， 行业集中度持续提高2.龙头房企累计销售金额同比下滑 ， 不同规模房企增速差异收窄3.龙头房企全年业绩较为平稳 ， 其他类房企具有年底冲业绩特征二、新冠疫情或是龙头房企进一步提高市场占有率的机会1.充裕的货币资金 ， 优良的债务结构有助于对抗疫情冲击2.丰富的土地储备以及全国化的土储布局有助于企业进一步发展三、债务水平或是千亿规模房企后续格局演变的分水岭1.第一类千亿房企债务水平较低 ， 具有较强的增长潜力2.第二类千亿房企债务水平较高 ， 需警惕资金链危机四、增长型房企有机会 ， 但仍须警惕现金流风险1.债务水平较低的增长型房企现金流入能力适中 ， 土储布局具有一定优势2.债务水平较高增长型房企需提升抗风险能力五、中小型房企需提升抗风险能力 ， 合作或是破局机遇1.中小房企外部资金不足 ， 疫情之下容易陷入现金流困境2.疫情之后 ， 中小房企市场份额容易被挤压
「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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一、疫情之前的行业现状
1.门槛值上升 ， 行业集中度持续提高
从2015-2019年百强房企销售业绩排名的门槛值来看 ， TOP10、TOP30和TOP50的门槛值越来越高 ， 例如 ， 2015年TOP10门槛值为716亿元 ， 到2019年为2425亿元 ， 而TOP100门槛值相对平稳 。 前10、30和50的门槛值不断提升 ， 说明房地产行业业绩贡献更集中于大型房企 ， 行业集中度上升 。
「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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2.龙头房企累计销售金额同比增速下滑 ， 不同规模房企增速差异收窄
从各个梯队的累计同比增速来看 ， 2017年大规模房企同比增速较高 ， 小型房企增速较低；2018年 ， 龙头房企（TOP1-10）增速放缓 ， 显著低于其他三个梯队房企的销售增速；2019年龙头房企同比增速依然较低 ， 但是各类房企在同比增速方面差异收窄 。 从2019年的同比增速来看 ， 龙头房企销售业绩增速最低 ， 增长型房企（TOP36-58）销售业绩增速最高 ， 说明在规模需求方面 ， 排名靠后的增长型房企的规模诉求可能更高 。
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注：TOP1-100房企分类标准补充：TOP1-100房企是指亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》全口径排行榜中前100名的企业 。 本文在2019年排名的基础上 ， 通过参考2017年和2018年的排名 ， 将2019年并列第10的华润置地和龙湖集团列入10家龙头房企；将世茂房地产和其他在2019年销售金额超过千亿的房企划入千亿房企 ， 共25家；另外将销售金额介于600-1000亿之间的房企列入增长型房企 ， 共23家 ， 剩余的房企列为中小型房企 ， 共42家 。 因此 ， TOP1-10、TOP11-35、TOP36-58和TOP59-100分别指代龙头房企、千亿房企、增长型房企以及中小型房企 。


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