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「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？( 三 )


「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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2.丰富的土地储备以及全国化的土储布局有助于企业进一步发展
作为特殊的制造业 ， 土储是房企生产的原材料 ， 是物业开发的核心生产要素 。 龙头房企在土储方面的优势主要体现在：第一 ， 土储存量较高 ， 出色的土储存量有助于龙头房企在疫情控制之后 ， 迅速恢复其生产经营水平；第二 ， 业务布局较广 ， 有助于分散疫情的负面冲击；第三 ， 货币资金充裕 ， 在疫情期间 ， 有能力逆周期投资 ， 获取优质土储 ， 优质的土储将增加房企产品的竞争优势 。 综合而言 ， 龙头房企在土储方面的优势或有助于房企在疫情得到控制后 ， 迅速恢复企业的业务经营 ， 也有助于企业后续发展 。
土储存量方面 ， 龙头房企拥有较多的土地储备 ， 可以支持企业多年开发之需 。 截止2019年上半年 ， 龙头房企土储总量累计达16亿平方米 ， 碧桂园土地储备总量最高 ， 高达36212万平方米 。 另外 ， 根据企业存续比数据 ， 龙头房企的存续比均值为5.54年 。 即按照2019年的销售业绩 ， 龙头房企在不拿地的情况下 ， 土储存量至少可以满足5年以上的开发需求 。 我们认为疫情得到控制后 ， 企业较多的土储 ， 使得房企在加快推盘方面有较大的主动性 ， 有助于企业迅速恢复生产经营 。
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土储布局方面 ， 龙头房企多已完成全国化布局 ， 广阔的土储布局有助于分散疫情产生的负面冲击 。 截至2019年6月30日 ， 碧桂园的业务遍布中国31个省/自治区/直辖市；绿地集团开发的房地产项目也遍及全国29个省/直辖市/自治区 。 新冠疫情虽然已袭击全国 ， 但是对不同区域的影响程度不同 ， 显然 ， 湖北省尤其是武汉市疫情最为严重 ， 该地区的经济以及房地产市场必然受到更大程度的冲击 。 因此 ， 对于深耕湖北的房企而言 ， 必将受到更大的影响 。 但是 ， 龙头房企在土储布局方面 ， 业务遍布全国 ， 纵然有项目位于湖北省 ， 但是在湖北省的业务总量仍然是其全国化布局的小部分份额 ， 其分散的土储布局将有助于分散疫情冲击 。
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逆周期投资方面 ， 由于龙头房企货币资金较多 ， 因此 ， 新冠疫情发生后 ， 企业在逆周期投资方面的积极性更高 。 新冠疫情发生后 ， 各地为防控疫情 ， 财政支出加大 。 为此 ， 不少地区出让了部分优质土地以补充财政收入 。 同时 ， 由于疫情原因 ， 多数房企现金流拮据 ， 放缓了土地市场投资步伐 。 但是龙头房企资金充裕 ， 能有效地把握投资窗口期 ， 增加高质量的土储 。 截至2020年3月第2周 ， 龙头房企在公开市场上共斩获165幅土地 ， 权益新增土地储备面积为804万平方米 ， 权益拿地总价合计923亿 。 显然 ， 优质的土储未来将增加房企产品的竞争优势 。
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新冠疫情 ， 于房地产行业而言 ， 有危也有机 ， 但我们认为对于龙头房企而言 ， 其销售回款能力、融资优势 ， 以及稳健的债务结构 ， 将有助抗击新冠疫情 。 此外 ， 龙头房企的资金优势和土储优势 ， 更是后续提升市场占有率的机会 ， 将有助于企业从疫情中迅速恢复 ， 并且助力企业业绩进一步增长 。
三、债务水平或是千亿规模房企后续格局演变的分水岭千亿规模房企已初具规模 ， 同样具有销售回款和融资等两方面的优势 ， 同时还拥有较多的土储 ， 且土储布局也逐步实现了全国化 。 但是销售回款、融资能力和土储等三方面的优势不及龙头房企显著 。 最重要的是 ， 在债务方面 ， 千亿规模房企内部存在较大的分化特征 。 其中部分千亿规模房企债务水平较低 ， 债务结构较为合理 ， 另一部分千亿规模房企债务水平相对较高 ， 存在一定的偿债压力 。


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