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「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？( 四 )


「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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正如前文所述 ， 新冠疫情发生后 ， 1月底至3月初 ， 多地区的房企线下售楼处关闭 ， 再结合新冠疫情的发生 ， 导致居民购房需求推迟 ， 因此 ， 房企1-2月销售业绩低迷 ， 回款能力减弱 ， 房企资金相对紧张 。 在规模、销售、融资和土储等方面具有相似特征时 ， 企业债务水平将是衡量房企抗风险能力关键因素 。 债务水平较低的房企 ， 短期内偿债压力较小 ， 在对抗疫情方面 ， 相对更为从容；对于债务水平较高的房企而言 ， 线下销售回款受阻 ， 可能会导致企业流动性不足 ， 甚至面临一定的生存危机 。 基于此 ， 下文将分别讨论此次疫情对低负债水平的千亿规模房企和高负债水平的千亿规模房企的影响 ， 以及疫情过后的格局演变特征 。
1.第一类千亿房企债务水平较低 ， 未来具有较强的增长潜力
现金流入方面与龙头房企类似 ， 具有相对较高的销售金额 ， 相对较强的融资能力 。 具体来看 ， 销售方面 ， 此类千亿房企均在2019年跨越千亿规模 ， 根据亿翰智库数据 ， 2019年第一类房企的销售金额合计为26865.53亿元 ， 销售金额均值为1493亿元 。 同样 ， 较高的销售业绩将产生更多的销售回款 。 融资方面 ， 千亿规模房企由于规模较大 ， 以及债务结构较为合理 ， 其融资成本也相对较低 ， 其中金地集团(600383,股吧)融资成本仅4.87% ， 处于这一类别的最低水平 。 根据2019年上半年年报数据 ， 融资总量上 ， 2019年上半年新增筹资累计4246.89亿元 ， 均值为249.81亿元 。
在销售回款和融资两方面的优势共同作用下 ， 龙头房企在货币资金方面的存量也较多 。 截止2019年6月30日 ， 千亿规模房企账面货币资金合计6427亿元 ， 均值为378亿元 。 相对于龙头房企（货币资金均值为1267.51亿元） ， 货币资金略低 ， 但是在整个行业中依然处于较高水平 。
「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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现金流出方面 ， 偿债资金需求较低 ， 必要的资金流出压力较小 。 千亿规模房企中债务水平较低的房企剔除预收账款后资产负债率均值为55.47% ， 净负债率均值为72.88% ， 即债务水平较低 ， 债务结构较好 。 结合货币资金来看 ， 企业短期偿债能力同样较强 。 具体体现为现金短债比和流动比率100%高于1 ， 短期偿债压力较小 。 因此 ， 我们认为这类企业与龙头房企一样 ， 在应对疫情方面 ， 有较大的能动空间 。
疫情得到控制后 ， 房企的发展将取决于企业的土地储备 。 土储方面 ， 此类房企土储存量虽然不及龙头房企 ， 投资布局也没有龙头房企范围广 ， 但是按照2019年的销售速度 ， 土储存续比较高 ， 均值达4.69年 。 因此 ， 土储方面的优势使得企业在未来的发展过程中富有潜力 。
综合来看 ， 销售业绩、融资、债务水平以及土储虽然都较龙头房企略逊一筹 ， 但是这四个方面也没有绝对的短板 。 前三个方面的优势有助于千亿规模房企渡过疫情冲击 ， 最后土储方面的优势也有助于企业进一步增长 ， 这类企业的销售业绩有较大的增长潜力 。
2.第二类千亿房企债务水平较高 ， 需警惕资金链危机
第二类千亿规模房企的销售业绩、土储优势与第一类千亿规模房企近似 ， 因此 ， 本文不再过多赘述 。 与第一类千亿规模房企不同的是 ， 第二类房企净负债率更高 ， 原因可能在于债务结构中有息负债占比更高 。
债务方面 ， 第二类千亿规模房企债务水平较高 ， 例如 ， 剔除预收账款后资产负债率均值为57.46% ， 净负债率均值为186.43% 。 第二类千亿规模房企中阳光城(000671,股吧)净负债率最低 ， 但净负债率仍高达145.1% 。 因此 ， 疫情之下 ， 第二类千亿规模房企可能偿债压力更大 。
「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？


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