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「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？( 二 )


3.龙头房企全年销售金额较为平稳 ， 其他类房企具有年底冲业绩特征
从每月新增销售业绩来看 ， 龙头房企全年销售节奏较为平稳 ， 但其他类房企则存在显著的年底冲业绩特征（注：2018年例外 ， 因为2018年年底政策调控收紧 ， 全行业销售业绩下滑） 。
「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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从2015至2019年的销售数据来看 ， 房地产行业集中度呈加强的态势 ， 大型房企尤其是龙头房企聚集更多的资金与资源 。 但是由于体量过大 ， 扩张规模的诉求降低等 ， 龙头房企销售金额同比增速逐渐放缓 ， 且各梯队房企的同比增速差异逐步收窄 。 最后 ， 2016至2019年的每月新增销售金额数据显示龙头房企和其他规模房企在销售风格上也存在一定的差异 ， 龙头房企全年销售业绩较为平稳 ， 但其他规模房企更偏好于年底冲业绩 ， 年底销售金额显著高于其他月份 。
二、新冠疫情或是龙头房企进一步提高市场占有率的机会
1.充裕的货币资金 ， 优良的债务结构有助于对抗疫情冲击
龙头房企销售业绩较高 ， 并且外部融资能力较强 ， 因此 ， 相对而言 ， 现金流入能力更强 ， 企业持有的货币资金更为充裕 。 另外 ， 龙头房企在初具规模后 ， 有意识地调控公司的债务结构 ， 所以债务结构方面较为优良 ， 债务水平较低 。 疫情发生后 ， 龙头房企相对充裕的货币资金 ， 以及较低的现金流出压力使得龙头房企在应对疫情冲击方面游刃有余 。
现金流入方面 ， 龙头房企销售回款和融资能力较强 ， 企业拥有的货币资金相对更高 。 第一 ， 销售业绩上 ， 2019年1-12月龙头房企销售金额合计45033亿元 ， 在TOP1-200名房企销售业绩总和中占比高达38.53% 。 显然 ， 大量的签约销售金额意味着更强的回款能力 。 第二 ， 融资上 ， 龙头房企多为规模较大的上市房企 ， 融资渠道多且融资成本较低 ， 因此融资总量较高 。 2019年中期报告数据显示 ， 龙头房企新增借款总量约7194亿元 。 另外 ， 根据2019年上半年报告 ， 龙头房企的融资成本往往较低 。 例如 ， 保利发展有息负债综合成本仅4.99%；龙湖集团平均融资成本4.56%；新城控股(601155,股吧)截至2019年上半年 ， 公司金融机构借款及债券类直接融资平均融资成本为6.48% 。 销售和融资两方面的优势 ， 使得龙头房企持有的货币资金也较多 。 截止2019年上半年 ， 龙头房企货币资金总和为12675.13亿元 ， 房企持有的货币资金均值高达1267.51亿元 。
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现金流出方面 ， 龙头房企债务水平较低 ， 偿债方面的资金流出压力较小 。 根据2019年上半年企业财务数据 ， 龙头房企资产负债率均值为81% ， 剔除预收账款后 ， 资产负债率均值降为54% 。 净负债率方面 ， 均值为81% ， 也低于EH50房企净负债率均值 ， 说明龙头房企债务水平较低 ， 且企业债务结构较为合理 。 面对疫情冲击 ， 我们认为龙头房企偿债方面的资金需求较低 ， 现金流出压力较小 。
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通过对主要的现金流入和现金流出分析 ， 我们认为新冠肺炎疫情发生后 ， 房企线下售楼部关闭 ， 暂停施工复工等必然会对企业经营产生一定负面影响 ， 但是其充裕的货币资金有助于对抗疫情 。 首先 ， 疫情发生后 ， 龙头房企虽然销售方面现金流入受影响 ， 但是龙头房企还有其他的融资渠道可以补充流动资金 。 其次 ， 从过去现金流的入口和出口来看 ， 龙头房企在现金流入方面具有优势 ， 使得企业留存的货币资金充裕 。 再次 ， 企业债务水平较低 ， 必要的现金流出压力较小 。 最后 ， 综合第二点和第三点 ， 龙头房企货币资金充裕 ， 债务水平较低 ， 因而龙头房企短期偿债能力较强 。 例如 ， 2019年上半年的数据显示 ， 90%的龙头房企现金短债比高于1 ， 所有企业流动比率大于1 ， 短期来看 ， 企业偿债压力较小 。


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