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「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？( 六 )


总体上 ， 我们认为这类企业更需要关注的是现金周转问题 。 只要能成功化解疫情冲击 ， 后续增长潜力仍然可期 。 但是面对当前疫情的困境 ， 如果实在难以周转资金 ， 我们建议企业梳理自己的项目 ， 适当出售部分投资回报较低的项目 ， 以回笼资金 。
五、中小型房企需提升抗风险能力 ， 合作或是破局机遇
1.中小房企外部资金不足 ， 疫情之下容易陷入现金流困境
中小房企融资能力弱且销售业绩低 。 疫情发生后 ， 中小房企线下销售业务停摆 ， 使得原本在资金上不够宽裕的中小房企容易出现现金流短缺 ， 流动性不足 。 因此 ， 新冠疫情对中小房企的冲击较大 。 极端情形下 ， 可能导致中小房企资金链断裂 ， 陷入破产危机 。
销售方面 ， 中小房企销售业绩逐年增长 ， 但与龙头房企仍然存在较大的差距 。 2019年中小房企全年销售金额均低于600亿元,42家中小房企销售金额合计约15370亿元 ， 在TOP1-100房企中仅占13.15%（注：10家龙头房企累计销售金额占38.53% ， 25家千亿规模房企占32.56% ， 23家增长型房企占15.76% ， 42家中小型房企占13.15%） 。 正如前文所述 ， 销售业绩较低 ， 则企业的销售回款也相对较低 。
「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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疫情发生后 ， 1月底多地区关闭线下售楼处 ， 房企线下销售承压 ， 回款受限 。 后续大型房企迅速开展线上售楼 ， 通过打折、保价等多重保障购房者利益的条款 ， 推动线上成交 ， 一定程度上补充了企业部分现金流 。 但是对于中小型房企而言 ， 线上售楼处难以开展 ， 销售回款方面仍然处于劣势 。 其一 ， 资源有限 ， 企业难以迅速开展线上售楼活动；其二 ， 即使实施线上售楼 ， 但是由于规模小 ， 货源少以及难以大幅让利 ， 因此 ， 线上成交率可能偏低；其三 ， 在疫情期间 ， 没有经过线下看房环节 ， 线上购房者可能更青睐于具有品牌优势的大型房企的产品 ， 从而中小房企的产品需求遭遇挤压 。
融资方面 ， 由于中小房企规模较小 ， 通常情况下 ， 可以获得外部资金支持的渠道较少 ， 并且外部借款成本更高 ， 因此 ， 中小房企融资总量也相对较低 。 另外 ， 由于融资环境并未大幅改善 ， 以及中小房企的融资劣势依然存在 ， 因此 ， 疫情之后 ， 中小房企的外部融资难以增加 。
销售回款和外部融资是房企两个主要的现金流入源 。 面对疫情 ， 中小房企不仅销售回款受限 ， 而且外部融资难以增加 ， 因此 ， 疫情可能会导致中小房企资金压力加剧 。
2.疫情之后 ， 中小房企市场份额容易被挤压
疫情得到控制后 ， 中小房企恢复能力可能较弱 。 第一 ， 中小房企往往土储较少 ， 因而疫情得到控制后也难以加快推盘速度 。 第二 ， 中小房企在业务布局方面 ， 货值多位于三四线城市 ， 而此次疫情使得原本应春节释放的返乡置业需求延期 ， 所以这类企业在2020年还将面临一定的去化压力 。 第三 ， 与之相对 ， 大型房企存货更多 ， 在疫情得到控制后 ， 为了快速补充现金流 ， 可能会通过以价换量 ， 如打折促销等方式抢占客户 ， 抢占中小房企的消费客群 ， 导致中小房企的消费需求被挤占 。 所以于中小房企而言 ， 疫情过后 ， 还可能面临龙头房企挤压需求的风险 。
为更好地应对疫情冲击过后的不良影响 ， 我们建议中小型企业 ， 短期内坚守深耕区域 ， 发挥其地方优势 ， 提升产品竞争力 ， 在投资策略上 ， 建议以合作的方式补充土储 ， 因为通过合作的方式有助于企业之间取长补短 ， 例如 ， 对中小房企而言 ， 在合作中企业可以发挥其在当地市场上的优势 ， 同时也可以降低投资力度 ， 分散投资风险 。
结语
都说新冠疫情对房企而言 ， “危”、“机”俱存 。 从不同规模房企来看 ， 显然 ， 对大规模房企、债务机构稳健的千亿房企和增长型房企而言 ， 疫情之后 ， 是企业提升市场占有率的机会 。 但是对于债务水平过高的千亿规模房企、增长型房企以及中小房企 ， 我们认为疫情更是危机 。 疫情之下 ， 债务水平过高的千亿规模房企和增长型房企 ， 不仅现金流受限 ， 而且存在必要的债务偿付压力 。 虽然目前信贷市场依然允许“借新还旧” ， 但是在线下销售彰显疲态的情况下 ， 企业过度依赖外部资金将导致企业财务成本攀升 。


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