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「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？( 五 )


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另外 ， 截至2020年3月第2周 ， 阳光城、中南置地、金科集团和华夏幸福(600340,股吧)还分别获得了10、10、9和4幅土地 ， 富力和佳兆业则在土地投资方面较为谨慎 ， 2020年尚未拿地 。 根据《疫情之下 ， 四大梯队30家房企负债逻辑及走势预判》和《高负债房企融资拿地 ， 未来债务将如何演变？》两文的分析 ， 阳光城近年来对规模增长诉求较高 ， 金科集团当前土地土地存续比较低 ， 因而需补充土储 ， 富力地产则因为土储较多 ， 销售业绩增速放缓等原因 ， 近半年来放缓了投资力度 。 我们认为当前疫情尚未完全控制 ， 企业仍需留存一定的现金以应对不时之需 。 对于当前债务偿付压力较大的企业 ， 我们认为活下去比规模发展更为重要 ， 建议此类企业在土地投资方面仍需慎重 。
四、增长型房企有机会 ， 但仍须警惕现金流风险
与龙头房企、千亿规模房企相比 ， 规模靠后 ， 销售金额千亿元以下的增长型房企在销售回款、融资能力以及土储方面的优势相对薄弱 。 但与千亿规模房企类似 ， 增长型房企在债务方面也存在分化特性 ， 其中一类增长型房企债务水平较高 ， 另一类增长型房企债务水平较低 。
「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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1.债务水平较低的增长型房企现金流入能力适中 ， 土储布局具有一定优势
销售上 ， 增长型房企销售金额位于千亿以下 ， 业绩介于600至1000亿元之间 。 根据亿翰智库数据 ， 2019年第一类房企的销售金额合计为7759亿元 ， 平均销售金额为705亿元 。 相比之下 ， 增长型房企销售业绩更低 ， 在销售回款方面 ， 回笼的资金也相对较少 。 融资方面 ， 纵向上与千亿规模中债务水平较低的房企比 ， 由于规模较小 ， 其融资能力也更弱 ， 并且融资成本相对更高 。 但是横向上与同一梯队内的增长型房企相比 ， 这类企业由于债务结构更趋稳健 ， 因此在融资方面也有一定的优势 。
「龙头」经此一疫，哪些房企能活下来？
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综合考量增长型房企销售和融资两方面的现金流入 ， 我们的判断是增长型房企的现金流入能力适中 。 我们同样通过分析企业的债务水平以及债务结构 ， 考察企业当前的现金流出压力 。 我们发现债务方面 ， 这一类房企负债水平较低 ， 偿债压力较小 。 千亿规模房企中债务水平较低的房企剔除预收账款后资产负债率均值为56.24% ， 净负债率均值为67.28% 。 即债务上 ， 大体与千亿规模房企接近 。  土储上 ， 土储存量也处于中等水平 。 土储存量大体上与企业的销售速度相匹配 ， 在资金链承压的情况下 ， 企业可以放缓拿地节奏 ， 其土储存量仍然能满足企业的短期开发需要 。 从土储布局来看 ， 此类房企多为深耕型房企 ， 例如 ， 禹洲集团业务布局集中于长三角地区 ， 时代中国则90%以上业务位于大湾区 ， 属于典型的大湾区深耕型房企 。 因此 ， 我们认为其土储存量和土储布局上也具有一定的优势 ， 在疫情过后 ， 仍然能保障企业快速恢复至疫情发生前的状态 。
2.债务水平较高增长型房企需提升抗风险能力
同理、销售回款、融资和土储方面与债务水平较低的增长型房企较接近 ， 可参考上一小节内容 。 但是债务方面 ， （1）部分企业在过去为了提升规模 ， 储备了较多的土地 ， 过多的土地投资导致企业债务水平提升；（2）也有部分企业高价争夺地块 ， 甚至获得了地王项目 ， 而后随着政策收紧 ， 高成本项目暂缓入市 ， 企业旧债难偿 。 面对疫情 ， 此类房企资金流入收缩 ， 但偿债压力难以避免 。 因而 ， 疫情发生后 ， 企业抗风险能力可能相对较低 。
企业的土储方面也较为丰富 。 另外作为增长型企业 ， 这类企业在过去一年中 ， 有的企业拿地较多 ， 新增土储货值较高 ， 另外一部分企业土储存量较高 。 因此 ， 土地储备在未来发展方面 ， 将有保障 。


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