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「新姐置业」当房企的地买贵了以后

「新姐置业」当房企的地买贵了以后
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商人最怕的事情是没钱赚 。
地产公司最怕的事情是什么？
一 ， 没地可盖 ， 没房可卖 。
二 ， 地买贵了 。
最近 ， 小仙有一位朋友很不幸地把两件事都撞上了 。
这位朋友 ， 姑且叫他老王 ， 是TOP30国企开发商在一个网红城市的投资部负责人 。
今年5月份 ， 他终于拍到了2019年公司在当地的第一块地 。 楼面地价9300块/平米 ， 溢价86% ， 在上半年全市土拍地块溢价率排行中名列前茅 。
听说他还在高价拍地 ， 小仙当时就有点惊讶 ， 年初碰头聊行情的时候 ， 说起一线城市市场冷了很久 ， 老王还感叹不知道啥时候“寒流”就要刮到网红城市 ， 准备谨慎一点拿地 。
“没办法啊 ， 终于开张了 ， 至少对今年的拍地任务有交代了 。 ”老王只匆匆说了这句 。
01
无地可买
小仙想想 ， 也能理解老王的心路历程：他们公司进当地3年了 ， 虽然有9个项目 ， 但是最好卖的王牌已经接近清盘 ， 不拿新地 ， 怎么做大规模？保住地方公司在集团的存在感？2018年年会的酒局上 ， 老王可是已经给顶头上司、地方公司张总拍了胸脯：投资部保证帮公司实现2020年销售过百亿的目标！
可是 ， 前5个月的土拍市场似乎有意跟老王作对似的 ， 根本看不上的地 ， 竟然也有同行去抢 ， 预期楼面价只值6000的地 ， 竟然被同行抢到了8000成交 。 老王有点怀疑人生：“怎么大家都对市场这么乐观？我是不是太保守了？”
彼时正是年初银行流动性宽松、利率下行的时候 ， 调控两年多了 ， 业内很多想冲规模的公司都有点蠢蠢欲动 ， 从3月小阳春开始 ， 虽然一线城市仍然保持着强势调控的架子 ， 但是杭州、苏州、武汉等热门城市又出现了“地王” ， 土拍价格也明显有了上扬的势头 。
那样的风向下 ， 老王难免有点慌了：再不下手 ， 拖到下半年 ， 集团拿地预算都被别的地方公司抢完了 。 张总回他那句“沧海横流 ， 方显英雄本色！”言犹在耳 ， 小半年过去了却无米下锅 ， 老王的心理压力确实不小 。
于是 ， 5月份那块滨江地块一出来 ， 就被老王盯上了 。 滨江好地段 ， 简直是公司在当地最火项目的翻版 。 虽然这块地半年前挂牌的时候 ， 楼面价5500块/平米却无人问津导致流拍 ， 但过了一个小阳春 ， 竟有近20家房企来报名竞拍 。
老王越发担心 ， 继续等下去 ， 还不知道什么时候才能再碰到这么合适的地块 ， 先有项目才能谈得上经营稳健不稳健啊 ， 不能再等了！
于是 ， 老王把投决报表一顿利润测算操作 ， 打消了集团投资口的怀疑 ， 最后 ， 经过130轮的“鏖战” ， 终于溢价86%抢到了 。
02
地买贵了
老王的兴奋就维持了不到一个月 。
从5月下旬开始 ， 市场好像换了种方式针对他 。
5月还在火热的土拍市场 ， 一夜间进入了寒冬 。 平均溢价率从35%以上陡降到10% ， 而且6月有6宗土地以0%溢价率成交 ， 还接连流拍了3块地 。 之前那些抢地的同行们约好了似的都不抢了 ， 大部分地块都只有寥寥一两家报名 ， 以底价成交 。 而在两个月前 ， 相似区位的地块 ， 基本上都能吸引六七家企业经过几十轮竞拍激烈争夺 。
同时 ， 当地市场销售数据也开始走下坡路 。 6月以来 ， 新房成交量持续下降 ， 从4月单月最高成交量两万多套 ， 到8月降到一万四千套 。 8月 ， 新房和二手房成交价还首次出现下跌 。
老王很受伤：明明上半年刚刚被市场教育 ， 所在城市是全国调控低迷市的例外 ， 现在又被同一个市场教做人……
听老王吐槽的时候 ， 小仙其实就想说一句马后炮的话：短期跟风来决定是不是拍地 ， 本身就是很不可靠的 。
把眼光放到全国的行业大格局来看 ， “房子是用来住的 ， 不是用来炒的”已经是前所未有的定调.
5月份银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》 ， 对房企收紧融资 ， 更是释放了市场“小阳春”熄火的信号 。
7月份 ， 银保监会对部分房企信托业务增速过快、增量过大进行约谈警示 ， 接着控制“地王”公司的融资 。
随后7月30日的中央政治局会议明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 彻底打消了房企对市场复苏的期待 。
如果对这样的长期走势认识不深 ， 被短期内的火热行情冲昏了头脑 ， 能否活下去就全凭运气了 。
从老王的个案来看 ， 有拍地任务在身 ， 企业确实对当地市场的理解积淀也还不够深 。 自己的认知根基不牢的情况下 ， 完成目标的主观动力叠加外界影响 ， 难免乱了阵脚 。
集团投资口开始打电话来“敲打”老王：“听说 ， 最近你们那儿的地都流拍了？”
“那几块地位置太差了！肯定没人要的啊！”
“怎么听说**公司刚拿的地位置比我们那块还好 ， 成交价才7200？”
“人家是宇宙房企嘛！”
“我们那块地旁边万科的精装洋房还在卖13000？没像你申请拿地时候预期的涨到18000啊！”
“6、7月份本来就是相对淡季 ， 人家只是拿一些低价产品出来做营销 。 还没到金九银十呢 。 ”


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