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[格隆汇]美的置业（3990.HK）：制造业思维 “房地产 + 产业”顺应“长跑”时代( 二 )


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科技与制造体系这两大产品力驱动力都源于公司坚持"两翼"战略的落地与成熟 。
美的置业2019年成立行业首个智慧生活研究院 ， 实现智能化平台自研 ， 并联手阿里云落地首个AI智慧社区；入股深圳欧瑞博科技 ， 丰富现有智慧家居产品品类与应用场景；为近20家房地产开发商提供智慧生活解决方案 。

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公司坚持"房地产+产业"定位 ， 以智慧生活研究院、建筑品为双"研发核" ， 实现产业生态全景布局 。 公司打造的一站式智慧生活系统解决方案 ， 实现全品类互联互通 ， 场景功能多达170多项 。 智能科技和产业赋能之下 ， 公司"5M智慧健康社区"这一智慧产品IP得到强化 。 公司管理层表示 ， 2020年起公司新拿地项目均将配置AI智慧社区功能 。
正是美的置业快速提升的产品力 ， 支撑公司稳定的去化能力 ， 稳固公司的市场地位 。 对于土地的再投资 ， 美的置业管理成表示 ， 一般根据当年销售总规模和回款情况 ， 以1/3的金额进行补仓 。 可持续的"回款+在投资"使得公司具备了长期持续经营的优势 。
其次 ， 在维持债务现金流方面 ， 由于地产商业模式决定融资端的现金流循环同样重要 ， 这也是债务情况会极大影响公司估值的原因 。 对此 ， 美的置业财务上一直保持十分稳健 。
地产企业需要有维持两个方面的平衡：1.有足够的现金满足短期债务的偿还；2.有足够的信用和财务能力实现不同信用周期下的债务置换 。
短期债务循环方面 ， 公司具有较高的"抗风险"能力 。 截至2019年 ， 美的置业持有现金及现金等价物达到269.4亿元 ， 而现金短债比进一步上涨至2.95 ， 偿债能力极大的提升 。

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而长期债务循环方面 ， 信用评级与债务结构影响着公司的再融资空间和能力 。 信用评级方面 ， 2019年美的置业的主体信用评级为AAA ， 评级展望稳定 。 债务结构方面 ， 公司的存量债务中银行借贷的占比进一步提升至66% ， 整体一年以内到期的短期债务占比下降到17% 。
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债务结构的优化也有助于美的置业进一步发挥低成本融资优势 ， 巩固核心融资能力 。 年内 ， 美的置业的借款总额加权平均实际利率进一步降低 ， 为5.87% 。 其中 ， 新增借款加权平均实际利率达5.76% 。

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较优的再融资实力推动公司的再融资保持通畅 。 根据近期公告显示 ， 2020年 ， 该公司抓住市场窗口期 ， 成功以4%的低利率发行14.4亿、4年期公司债券 ， 创公司发债票面利率历史新低 ， 也是2017年以来同期限民营房企债券最低利率 。
三、逆势成长：土储结构调整成熟
作为一家在行业具备长期优势、"护城河"的一家企业 ， 接下来投资者便会关注公司其成长性如何 。 一家企业的成长主要源于两个方面：1.行业总量增长；2.行业结构构型增长 。 对于地产行业而言 ， 目前总量稳定但天花版明显 。 因此地产企业的成长性至关重要 。
过去几年 ， 美的置业的成长性是有目共睹的 。 截至2019年 ， 美的置业合约销售额达到1012亿元 ， 同比增长28.1% 。 根据克而瑞数据显示 ， 美的置业2019年排在行业TOP34 ， 而到了2020年第一季度 ， 公司以151.5亿合约销售及104.7亿权益销售位列行业TOP31 ， 行业地位正在逆势向前 。

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