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「新城」重大变故后，新城调低2020目标！危机解除了吗？

撰文|蜜姐来源|闺蜜财经
2019年 ， 地产圈最震惊的事件应该就是新城控股(601155,股吧)原董事长王振华“猥亵女童”案 。 彼时蜜姐曾感叹 ， 一个人要坏到什么程度 ， 才会选择对孩子下手？ 事件过去了大半年 ， 现在回想起来仍然心有余悸 。 虽然一直认为个人出事不应牵连企业 ， 但位置高到了董事长这个级别 ， 很难让人不“追责”到新城控股 。  近日 ， 新城控股发布了其2019年年报 ， 新城控股成功渡过难关了吗？离任后的王振华是否完全和新城撇清关系呢？这从其最新年报中或许能看出些端倪 。
「新城」重大变故后，新城调低2020目标！危机解除了吗？
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01 据新城控股最新财报 ， 该公司2019 年合同销售金额达2708.01亿元 ， 同比增长22.48% 。 销售面积2432万平方米 ， 同比增长34.21% 。  营业收入858.47亿元 ， 同比增长58.58% 。  作为一家体量较大的房企 ， 尤其期间还经历重大变故 ， 增速还能保持这个水平 ， 非常不容易了 。
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在高喊房住不炒的这两年 ， 各大房企都忙着刹车 ， 新城控股是少有逆风扩张的那位 ， 跑步进入了“千亿俱乐部” 。  这几年新城控股的步子迈的很大 ， 要知道2017年 ， 其年度合同销售额才1264.72亿元 ， 2016年更低 ， 为650.60亿元 。  新城控股的布局和碧桂园类似：在三四线城市高周转 。  前董事长王振华曾在公开场合说过 ， 新城的土地储备比例在一线城市大概在10% ， 二线城市40% ， 三线城市40% ， 四线城市10% 。  但这几年因三四线城市后发力量逐渐减弱 ， 其布局也发生了小调整 。 转为：城市群、都市圈 。 但此前的布局 ， 要改起来也是不容易 ， 需要一个过程 。  值得一提的是 ， 财报显示 ， 前董事长王振华虽然离任了 ， 但还保持这对新城控股的绝对控制权 。
目前 ， 前董事长已被刑拘 ， 结局将会如何 ， 或许对新城控股还将产生影响 。 所以 ， 在蜜姐看来 ， 目前新城控股抓紧回流现金 ， 降低净负债 ， 一切都是为了“稳” 。  02 据其官网显示 ， 新城控股集团1993年创立于江苏常州 ， 2015年上市 ， 现总部设于上海 。 这两年黑马房企里 ， 说新城控股第二 ， 恐怕没有人敢称第一 。 上述蜜姐提到的销售额增速说明了一切 。
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但这一切在去年发生了变化 。 去年风波发生后 ， 新城控股曾有一系列“断臂求生”的举动 ， 如： 公司子公司就杭州聚厉企业管理有限公司等10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议 ， 交易对价合计约为41.53亿元 ， 约占新城2018年末经审计归母净资产的13.62% ， 全部以现金支付 。 其中这大部分项目被渝系房企金科拿下 。  同时 ， 从财报里可以看到 ， 去年新城控股的筹资情况不容乐观 。  如下图所示：2019年 ， 新城控股筹资活动产生的现金流量净额为-155.17亿元 ， 去年同期这一数字为358.9亿元 。
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【「新城」重大变故后 ， 新城调低2020目标！危机解除了吗？】虽然营收增速可观 ， 但从上图可以看到 ， 新城控股的各项成本的增速均大幅高于其销售增速 。  其中 ， 营业成本同比增长68.71%；销售费用同比增长92.81%；管理费用同比增长68.55% 。  对于上述费用的大幅增长 ， 新城控股的解释是：销售方面 ， 公司新开盘项目较上年有所增加 ， 相应广告宣传费用增加 ， 同时公司经营规模扩大 ， 销售人员数量有一定幅度增加 ， 故职工薪酬等费用相应增长 。  管理方面 ， 本年公司经营规模扩大 ， 管理人员数量有一定幅度增加 ， 故职工薪酬等费用相应增长 。  另一方面 ， 新城控股反应企业偿债能力的关键指标似乎在走弱 。  下图显示 ， 2019年 ， 新城控股流动比率为1.04 ， 同比下降了11.11%；速动比率为0.32 ， 同比下降20% 。 这一降幅也不低了 。


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