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『房价』北上广深3月房价全部下跌，上海跌超5%：你真的看懂房价了吗？

『房价』北上广深3月房价全部下跌，上海跌超5%：你真的看懂房价了吗？
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全国房价行情数据显示 ， 今年3月份 ， 有121个城市二手房价环比下跌 。
其中具有象征意义的四大一线城市北上广深全部下跌 。 其中上海下跌5.85% ， 每平跌3401元 ， 位居全国首位 。
『房价』北上广深3月房价全部下跌，上海跌超5%：你真的看懂房价了吗？
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难得的下跌 ， 导致这个新闻直接上了热搜 。 很多人看后马上就开始嗨了 ， 并且发出了灵魂一问：
『房价』北上广深3月房价全部下跌，上海跌超5%：你真的看懂房价了吗？
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支持房价会不涨了的论据是 ， 现在受疫情影响 ， 失业增多 ， 房贷断供甚至房地产企业倒闭都有可能发生 ， 房价肯定会降下来的 。
当然也有人说 ， 房子肯定会一直涨 ， 这次只是假摔 。
到底应该怎么看这个新闻？怎么理性地看待房价？
由于现在房价确实比较高 ， 所以在讨论房价的时候我们不可避免会带有很多的情绪 。 但是请注意 ， 情绪会严重影响我们的判断 。
房子是很多人一生中最重大的投资 ， 在这上面花点功夫研究一下 ， 可能是你最英明的决定 。
作为金融圈最英俊的干货段子手 ， 我之前讲过股票、定投、打新、原油、黄金等等 ， 但是感觉不讲讲房产投资就像是缺少了灵魂 。
我们今天就先聊聊房产投资的大框架 。
1
房价真的跌了吗？
我们先思考一下这个新闻 。 表面上是 ， 3月份全国二手房的价格 ， 下跌了 。
你知道离开剂量谈毒性都是扯淡 ， 其实房价也一样 ， 离开了成交量谈价格也是会出问题的 。
下图是截止到2020年Q1的66座大中城市成交套数同比曲线：
数据来源：贝壳研究院
非常明显的下滑趋势 。 其实不用看图你也知道 ， 疫情期间售楼处关门、各个小区连门都不让中介进了 ， 还怎么成交？
再加上很多企业现金流肉眼可见的紧张 ， 你很容易就能推出这个结论：
现在这种情况下成交的二手房 ， 大概率是卖家急着用钱了 。
当企业要断气了 ， 赶紧用现金流把命续上才是最要紧的 。 急着卖 ， 价格自然就得降一降了 。
只要稍微用一点理性思考 ， 得出这个结论似乎不难 。
我们接着再看看下面几个市面上流行的说法：
我国的土地财政政策导致地价攀升 ， 间接推高了房价
中国租售比明显比世界低 ， 租房比买房划算
中国目前房价泡沫严重 ， 堪比90年代的日本
我们的房价收入比极其不合理 ， 不吃不喝XX年才能买房
目前我国人口老龄化 ， 且生育率持续走低 ， 未来房价必然下降
政府各种严格调控 ， 还限购 ， 至少说明目前房价畸高 ， 不合理 。
这些说法里 ， 你认同几个？还是不明觉厉 ， 觉得说的都很有道理？
如果有人认同3个以上 ， 说明什么呢？
至少说明他看的蛊惑人心的结论太多 ， 而深入思考的逻辑太少 。 我说过 ， 情绪会严重影响我们的判断 。
2
情绪如何影响我们的判断？
我上大学的时候 ， 喜欢一个姑娘 。 本来关系还挺好的 ， 直到有一天发生了如下的对话 。
姑娘跟我说：你虽然长得帅、学习又好 ，但是我觉得你还不够成熟 。
我当时就急了：何出此言啊？
姑娘说：我们就快要毕业了 ， 如果在一起 ， 你有考虑过以后成家买房的事吗？
我说：我当然考虑过 ， 你看咱学校门口的华清嘉园 ， 竟然均价要2万多（2008年） 。 我一个名校毕业生 ， 就算一个月到手1万 ， 也要20年不吃不喝才能买得起100平 ， 这绝对不科学 。 长此以往 ， 国将不国！相信我 ， 一定会降价的！
然后 ， 和姑娘之间就没有然后了 。
再然后 ， 华清嘉园现在均价12万了 。
所以你看 ， 我当时的逻辑是 ， 因为我买不起 ， 所以我痛恨高房价 ， 所以我认为它肯定会下跌 。


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