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『房价』北上广深3月房价全部下跌，上海跌超5%：你真的看懂房价了吗？( 二 )


这就是典型的情绪影响了判断 。 我得到的结论 ， 只是我想看到的 。
人都是会为自己不断的找各种借口的 。 其实现在回头想想 ， 当时除了情绪 ， 别的也确实什么都不懂 。
同样道理 ， 我们很多股民最热衷说的一句话是啥呢？
A股十年不涨 。
十年前 ， 沪指3170 ， 现在沪指2764 ， 不仅十年不涨 ， 还跌了很多！你说我能不亏钱吗？
不是我操作手法不行 ， 实在是大盘太不争气！
而事实上 ， A股并不独特 ， 它跟世界上其他国家的股市一样 ， 长期来看都是持续上涨的 。
【『房价』北上广深3月房价全部下跌 ， 上海跌超5%：你真的看懂房价了吗？】A股十年不涨 ， 是个经典的错觉 。 其中缘由回头再聊 ， 咱们继续聊回房价 。
所以你再仔细想一下上一节最后的那几个流行的说法 ， 是不是都是预设了房价已经太高了的立场 ， 然后才得到了结果？
人们苦高房价久矣 ， 所以批判高房价的论断 ， 虽然不断被打脸 ， 但却有着最广阔的读者市场 。
看的是爽了 ， 但是信了的恐怕钱包就要遭罪了 。 回头有空我们一条一条细聊 。
那 ， 抛弃情绪 ， 我们到底应该如何理性的看待房价呢？
3
房价分析的逻辑框架
（1）
要建立分析框架 ， 就需要把视野拉高 ， 从一个小区 ， 一个城市 ， 一个国家 ， 再往上拉 ， 拉到全球资产配置的角度 。
通过下图我们可以看到 ， 股票、房产这两类资产 ， 在世界主要发达国家长期的实际年化回报率：
『房价』北上广深3月房价全部下跌，上海跌超5%：你真的看懂房价了吗？
图片

数据来源：新全球资产配置
可以看到在世界范围里 ， 房产长期保持高增长 ， 收益率和股票大概是半斤八两（这里可以顺便看一下 ， 股票其实也是长期增长的好资产 ， 别有偏见情绪） 。
我们再看看中国在哪：
『房价』北上广深3月房价全部下跌，上海跌超5%：你真的看懂房价了吗？
图片

数据来源：国际清算银行
从2000到现在 ， 你以为只有中国房子涨价涨的最狠？并不是 ， 图中蓝色带小点的那条线是中国 ， 你看看 ， 泯然众人矣 。
这两张图什么意思呢？这就是我们首先要澄清的第一个逻辑：
全球房价都是长期上涨的 。
可别一说高房价就对政府咬牙切齿的 ， 你还真以为其他国家都是岁月静好房子随便住？
中国只不过是其中平平无奇的一个 ， 涨价涨的朴实无华 ， 且枯燥 ， 并不突出 。
你说房价就不会跌吗？当然会跌 ， 但是你要知道 ， 房价下跌是短期的 ， 上涨是长期的 。
当然 ， 第一个逻辑是很宏观的 ， 我们接下来再逐步往下拆分 。
（2）
下图是1946年到2012年 ， 14个主要发达国家的房价、CPI和GDP数据 。
『房价』北上广深3月房价全部下跌，上海跌超5%：你真的看懂房价了吗？
图片

数据来源：《美国经济评论》
这个数据和上面的数据是互相印证的 ， 即 ， 各国房价确实是长期增长的 ， 而且增速还不低 ， 在这段时间内增速是平均年化6.6% 。
另外这里面还有CPI和GDP的数据 ， 你可以看看 ， 一个是4.3% ， 一个是2.5% 。
你说巧不巧 ， 这个平均增速是6.6% ， 而CPI+GDP=6.8% ， 两者几乎差不多 。
所以我们大概可以得到一个粗略的公式：
房价增速≈CPI+GDP
这是纯统计学上的 ， 我们从逻辑上验证一下 ， 房价的增速大概等于本国经济增长加上通货膨胀 ， 也确实是能说得通的 。
（3）
你可能听过一个说法叫做 ， 房价短期看政策 ， 中期看土地 ， 长期看人口 。
政策和土地大概都能反映在CPI和GDP中 ， 那人口呢？
对发达国家 ， 人口结构基本稳定 ， 但对发展中国家来说 ， 我们还有一个很明显的趋势——人口向大城市集中 。
根据国家统计局的数据 ， 1949年我国城镇化率仅10.64% ， 2011年首超50% ， 2019年最新数据是60.60% 。


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