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【佳兆业】佳兆业：业绩增长与负债降低背后的护城河( 二 )


【佳兆业】佳兆业：业绩增长与负债降低背后的护城河
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笔者在对佳兆业的具体业务进行分析后认为 ， 其在粤港澳大湾区深耕布局获得的庞大旧改储备 ， 是其对未来业绩充满信心的最大底气 。
在当前 ， 虽然中国房地产行业整体较为低迷 ， 但在不同地区之间有较大差别 ， 其中 ， 一、二线城市的景气程度远大于三、四线等低线城市 ， 城市核心地段的需求远大于城市偏远位置 。 而佳兆业深耕的粤港澳大湾区 ， 是全中国的经济最高地 ， 其在人才吸引与企业吸引力上具有全国其他任何地区无法比拟的优势 ， 而佳兆业所擅长的旧改项目多位于这些城市的核心城区 ， 具有较大的稀缺价值与用户需求 ， 因此受整体行业影响较小 。
以2019年为例 ， 仅粤港澳大湾区就贡献了佳兆业整体销售金额的61% ， 得益于佳兆业在旧改方面的竞争优势 ， 旧改项目销售占整体销售的38% ， 例如深圳佳兆业盐田城市广场、深圳平湖佳兆业广场、深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业东门新世界及深圳佳兆业坂田城市广场等旧改项目 ， 在入账成本与货值之间的巨大空间 ， 让佳兆业在2019年实现了极为可观的盈利增长 。
在土储方面 ， 佳兆业当前拥有近2700万平方米土地储备 ， 其中80%位于一线及重点二线城市 ， 土地货值近人民币5300亿元 ， 其中大湾区占整体近66% ， 深圳占整体约33% 。 预计2020年 ， 佳兆业将有6个旧改项目计划供地 ， 货值约460亿元；未来1-2年 ， 计划有6个旧改项目计划供地 ， 货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地 ， 货值约4700亿元 ， 这些优质货值为公司后续稳定增长提供强力支撑 。 其中 ， 佳兆业在2020年1800亿的可售资源中 ， 大湾区占55% ， 长三角占22% ， 绝佳的区位优势 ， 大大增加了完成全年1000亿元销售目标的概率 。
得益于在旧改等城市更新项目的丰富经验 ， 佳兆业已经在该领域形成了领先的核心能力 ， 其于2019年9月 ， 荣获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院颁布的「2019中国房地产城市更新领先品牌TOP1」 。 这种核心能力还帮助佳兆业走出粤港澳大湾区 ， 开始对外复制输出到其他一线城市 ， 其中2019年 ， 佳兆业就成功获取了上海迄今最大的城中村旧改项目 ， 于2020年初 ， 又成功于香港屯门青山湾获得一块旧改用地 。
香港屯门青山湾地块是今年香港特区政府首推的用地 ， 占地面积约14.6万平方尺 ， 最高可建楼面面积约58.3万平方尺 。 项目位置毗邻香港黄金海岸及哈罗国际学校 ， 驾车至深圳湾仅需20分钟 ， 驾车至中环仅需30分钟 ， 具有良好发展前景 。 佳兆业首次获得香港项目 ， 进一步巩固了其在粤港澳大湾区的优势 。
【佳兆业】佳兆业：业绩增长与负债降低背后的护城河
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除去在一线城市的旧改项目 ， 佳兆业还以招拍挂、收并购的方式进入全国其他都市圈的核心城市 ， 弥补旧改项目周期较长的短板 。 其中2019年佳兆业就新进入清远、洛阳、合肥等强竞争力城市 ， 新增土储权益建筑面积412万平方米 ， 平均土地成本约每平方米6609元 。 例如去年12月27日 ， 佳兆业携手安徽徽创地产集团有限公司成功竞得合肥肥西核心区地块 ， 首次进驻合肥 ， 该地块出让面积约11万平方米、容积率约1.8、计容建筑面积约20万平方米 。 这些核心城市的进入 ， 大大扩展了佳兆业的战略版图 。
另外 ， 佳兆业还积极推进与房地产主业相关的多元化业务发展 。 其中 ， 佳兆业文体集团去年拓展文体场馆7个 ， 目前在全国11个城市新资产运营17个文体场馆 ， 继续保持最大文体场馆的运营地位 。 科创集团正式发布孝感佳兆业空港科技城 ， 打造大武汉产城标杆 。 教育集团 ， 与美国劳伦斯伍德米尔学校达成合作 ， 首所共建学校将落地深圳 。 这些多元化业务 ， 将与地产主业务形成更加有效的协同效应 ， 助力房地产主业在全国范围的开疆扩土 。


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