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北京，商业地产■后疫情时代，北京商业地产的复苏之路

进入2020年 ， 新冠肺炎疫情成为第一只影响全世界的黑天鹅事件 。 在整个一季度 ， 疫情几乎冻结了中国所有经济活动 ， 并开始在全球范围蔓延 。
    根据统计局数据显示 ， 2020年1到2月 ， 规模以上工业增加值同比实际下降13.5% ， 全国固定资产投资同比下降24.5% ， 全国房地产开发投资同比下降16.3% 。 数据真实的反映了疫情对于经济的负面影响非常显著 ， 但在这样不利的经济环境下 ， 中国的疫情从三月份开始得到了非常有效的控制 。 机构认为 ， 随着中国逐步消灭新冠肺炎疫情 ， 中国经济将会是第一个从疫情的阴霾中逐步复苏的经济体 。
    具体到商业地产层面 ， 疫情影响几何 ， 新局势下 ， 商业地产未来将何去何从 ， 也成为各方探讨的焦点 。
    疫情对北京写字楼市场没有决定性影响
北京，商业地产■后疫情时代，北京商业地产的复苏之路
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高力国际华北区董事总经理严区海表示：“在这样的大环境下 ， 整个一季度北京甲级写字楼租赁市场同样处于市场冷冻状态 ， 几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态 。 然而 ， 我们对于市场的整体判断是疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性影响 ， 其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已 。 在市场新租活动被冻结 ， 部分租户租约正常到期 ， 以及成本因素成为企业的重要考量等多种因素的作用下 ， 本季度净吸纳量的数据也反映出和宏观经济相同的走势 。 本季度北京市场的净吸纳量达到创历史记录的-81,000平方米 ， 这也是北京市场第一次出现连续两个季度的负净吸纳量 。 除了CBD和丽泽子市场外 ， 其他市场都录得负净吸纳量 ， 其中以燕莎子市场的负净吸纳量变化最为明显 ， 达到了-64,000平方米 。 仅从数字变化来看 ， 大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象 ， 同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积 。 在正常的市场环境下 ， 新增空置面积会在很大程度上被新租面积所抵消 ， 但处于疫情状态下的市场 ， 这部分本应通过正常租赁交易所去化的面积却无法被需求所吸纳 。 ”
北京，商业地产■后疫情时代，北京商业地产的复苏之路
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虽然本季度无新增供应量 ， 但市场需求受到抑制 ， 导致空置率环比提升0.8% ， 同比上涨5.9% ， 达到16.7% 。 其中燕莎商圈空置率上涨幅度最大 ， 同比上涨6.1% ， 季度空置率上升为存量租户租约到期搬迁或缩减面积所致 。 由于空置率逐步走高 ， 全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道 ， 全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米 。 全市各个商圈均呈现不同程度的环比下跌 ， 其中燕莎商圈跌幅居首 ， 达到环比-5.4%；长期价格坚挺的金融街(000402,股吧)和中关村(000931,股吧)也出现松动 ， 环比分别下调-1.4%和-3.1% 。 整体市场环境依然更有利于租户 ， 有搬迁或扩租需求的租户可以比较积极的在市场中寻找性价比更高的优质物业进行办公空间升级 。 高力国际华北区董事总经理严区海认为：“由于受到疫情影响较小 ， 目前IT行业的需求占比较大 ， 这个行业的需求恢复也是最快的 。 由于海外总部受到疫情的影响 ， 大部分外资公司整个三月份都处于停滞状态 ， 预计该情况会进一步延续到二季度 ， 预计会有更多的海外公司寻求降低成本的计划 。 ”由于租金下调 ， 空置率上升 ， 对于租户来讲已经出现了一个减负提升办公品质的机会窗口 。 疫情的出现也让很多企业重新审视并指定新的办公策略 ， 更深入的思考如何进一步提高办公效率 。 对于写字楼业主 ， 严区海建议：“写字楼业主对于目前的市场情况应该积极调整租赁策略 ， 更灵活的通过多种方式留住老客户 ， 拿下新客户 ， 在这个时期保持出租率更为重要 。


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