北京，商业地产■后疫情时代，北京商业地产的复苏之路( 二 )
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高力国际华北区研究部陆明对此的观点是：“北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率 。 2020年依然是供应高峰年 ， 整体空置水平会持续攀升 ， 有可能会进一步突破20% 。 然而 ， 疫情延缓了很多在建项目的工程进度 ， 因此我们预计会有部分项目将延迟入市 ， 这从一定程度上减轻了市场的供给压力 。 随着疫情的逐步缓解 ， 我们预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象 。 同时 ， 我们维持在2019年四季度对于市场租金高位盘整态势的基本判断 ， 在疫情的影响下 ， 租金的调整幅度将加大 。 基于目前疫情后期的市场状态 ， 以及新增供应量的逐步入市 ， 租金预期大概会在明年发生转变 。 ”
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目前由于海外市场的不确定性大幅增加 ， 整体疫情的影响大概率会延续到下半年 。 然而 ， 从中国经济自身的角度来看 ， 疫情导致的最困难时刻正在结束 。 我们一直强调 ， 2020年的市场关注点不应只是经济增速 ， 更应该关注各类积极政策带来的拉动效应 。 严区海董事总经理判断：稳就业和新基建是今年宏观调控最重要的两个方面 ， 其中新基建将成为中国下一阶段供给侧改革的重要抓手 。 新基建包括5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大方向 。 就当前发展走向而言 ， 疫情对于需求端的影响只是暂时的 ， 但是对于供给端却有着深远的影响 。 新基建的大规模铺开将进一步提升通过科技升级所带来的经济质量 。 以新基建为首的产业革命将会加快整个中国的产业链升级 ， 甚至重构中国在当前世界经济格局下的影响力 。 全世界都在盯着中国后疫情时期的政策有效性和经济恢复力 。 在全球降息和量化宽松的大趋势下 ， 我们相信中国经济的逐步企稳将给全球投资者带来信心 ， 下半年资金会加大流入中国市场 ， 布局无疫情且经济企稳的市场会成为全球避险资金的首选 。
【北京 ， 商业地产■后疫情时代 ， 北京商业地产的复苏之路】优质资产将成为内外资本抗周期最佳防守工具
作为对新型冠状病毒疫情的回应 ， 中央与地方各级政府已出台一系列财政和货币政策以扶持经济增长；同时 ， 随着国内疫情防控形势向好 ， 各行各业积极复工复产下疫情能够持续受到控制 ， 境内外资本对我国政府的高效及市场和社会的稳定高度关注 。 高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓认为：“房地产投资需求长期存在 ， 疫情只会影响市场投资节奏 ， 国内一线城市优质资产将成为内外资本抗周期下的最佳防守工具 ， 交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放 ， 消化之前所压抑的需求 。 由于国际间差旅限制等因素 ， 外资决策流程将相对慢于内资投资人 。 ”
北京2020一季度共录得3笔大宗交易成交 ， 分别是综合体、酒店及写字楼 。 最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔 ， 该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题 ， 最终 ， 新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购 ， 占一季度总成交额的92% 。
自3月下旬以来 ， 投资者已逐步恢复活跃度 ， 在北京市场寻找投资机会 ， 安排勘察项目等 。 其关注重点仍将是写字楼市场 ， 除了城市更新类项目外 ， 已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型 。
此外值得一提的是 ， 这次疫情虽然对大部分行业带来负面影响 ， 但线上科技公司 ， 医药与医疗公司以及云计算 ， 大数据等行业由于疫情影响需求反向增加 ， 其承租能力稳定且有扩张的可能性 ， 这些行业普遍都分布在有产业聚集性的商务园区 ， 例如中关村、上地产业园等 ， 因此商务园项目将可能成为具有增长爆发力的子市场 。
疫情下的零售商业走向
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