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[融资]总量杠杆再升 结构失衡加重——房企融资回顾与展望

2019年 ， 中美贸易争端下的国际经济波动加剧 ， 国内经济走势继续下探 ， 企业特别是中小企业 ， 民营企业财务恶化 ， 金融严监管态势延续 。 房市层面似继续沿着“房住不炒、一城一策”的原则性导向在运行 ， 国家和地方稳字当头 ， 陆续出台“挺刚需、抑投机、降房温”的相关政策 ， 弱化房地产的指向日益明显 。 与此相对应 ， 相关房企融资的紧缩政策也是持续加码 。 那么 ， 房企融资呈现何种运行态势呢？
总体和结构特点
本文房企融资（图表中简称“房融”）由四个板块组成 ， 即房企信贷（简称“房贷”）、房企信托（简称“房托”）、房企股票（简称“房股“）、房企债券（简称“房债”） 。 房贷与房托总额的45%之和为房企间接融资（简称“房间融”） ， 房托总额中的55%与房债、房股之和为房企直接融资（简称“房直融”） 。 指标观察主要是借助于相关指标的权重及其变化 ， 所涉数据除特别说明之外 ， 均依据wind资讯相关数据整理 。
总体特点：房贷拉动房企融资杠杆再升
从房企融资的政策环境看 ， 如图1显示 ， 2019年各季度的货币供应量相对于2018年同期有所宽松 。 另据wind资讯 ， 同期的人民币贷款基准利率稳定在4.9%的水平 ， 金融机构贷款加权利率则是在上下两个半年先升后降 ， 下半年水平较2018年底微降了0.02个百分点 ， 较上半年降了0.07个百分点 。 由此 ， 2019年的货币政策环境和住房信贷的市场环境均相对宽松 。
[融资]总量杠杆再升 结构失衡加重——房企融资回顾与展望
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图1 房企融资运行的货币政策环境
从房市政策层面看 ， 紧缩信号还是比较明显的 。 先是上半年银保监会不断强调对房地产金融审慎管理 ， 细分政策手段包括：（1）遏制房地产业过度融资 ， 抑制房地产投资投机行为；（2）对房地产开发贷款、个人按揭贷款实行审慎的贷款标准 ， 控制居民杠杆率过快增长；（3）防止小微企业贷款资金被挪用至房地产等调控领域、防止资金通过影子银行渠道进入房地产领域；（4）严查房地产违规融资；（5）特别警惕境外资金的大进大出和“热钱”炒作 。 重磅政策则是7月中央政治局会议释出的明确信号：坚持“房子是用来住的 ， 不是用来炒的”定位 ， 落实房地产长效管理机制 ， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 。 为落实该政策 ， 8月底 ， 央行祭出房贷利率“锚” ， 自2019年10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成 。 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率 ， 二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 。 商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 。
由此 ， 2019年 ， 房企融资政策层面具有一般信贷环境宽松和房市政策紧缩的组合特点 。 那么 ， 房企融资数量指标走势如何呢？图2给出的是权重即房企融资总量在非金融业（包括住户+非金融企业及机关团体）融资总量中的占比曲线 。 该图显示 ， 在非金融业融资（图表中简称“非金融”）总额中房企融资总额权重在2019年微升0.16个百分点 ， 由该指标反应的房企融资杠杆在2019年继续增加 。 实际上 ， 自2012年至今 ， 以权重衡量的房企融资杠杆呈持续增加态势 ， 8年间累计上升近6个百分点 。 从加杠杆幅度上看 ， 2019年房企融资加杠杆幅度是近年来最小的 ， 但从趋势上看无法判断2020年的房企融资杠杆变化的幅度是否继续走低 ， 因为图中权重变化曲线波动性很强 。 例如2017年的权重下降了但2018年却大幅反弹 。 由此我们只能判断 ， 在近几年结构性降杠杆调控导向下 ， 房地产领域在2019年加杠杆幅度有所走缓 。
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图2 2012～2019年房企融资权重走势


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