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「投资」头部房企忙于卖房子抢回款 百强房企中两成未拿地

本报采访人员 王丽新
“房地产高速增长时代已经过去 。 ”近期在港上市内地房企密集亮出2019年成绩单 ， 多家房企管理层都释放出这样一个共识 。 在缓增长时代叠加疫情影响下 ， 同比15%以内的规模增速是大多数房企的选择 。
在这一战略选择指导下 ， 今年一季度 ， 头部房企整体放缓了投资步伐 ， 缩减了拿地比重 ， 反而忙于卖房子抢回款 ， 关注现金流和利润；第二梯队房企则为了规模发展抓住窗口期拿地；还有一部分房企陷入资金困难 。
克而瑞地产研究的监测数据显示 ， 2020年一季度 ， 百强房企平均拿地销售比降至0.28（2019年为0.37） ， 较去年、前年都有明显下滑 ， 百强房企投资金额门槛下降10% ， 且仍有近两成房企没有拿地 ， 房企的主要精力放在“抓销售、促回款”上 。
“前几年为了实现高速发展 ， 我们每年拿出权益销售额回款的50%-60%用于拿地投资 ， 今年将这一比重调整降至40% 。 ”某知名房企高管向《证券日报》采访人员透露 ， 相应的 ， 今年的销售目标增速也不足15% ， 相比拿地规模 ， 今年更关注销售回款 ， 因为下半年有债务到期 ， 在手现金不足将会失控 。
头部房企放缓投资步伐
面对疫情之下的市场 ， 处在不同发展阶段的房企有不同判断 ， 相应的 ， 拿地投资策略分歧也较为明显 。
中国指数研究院报告显示 ， 一季度 ， 全国300个城市土地市场整体供求较去年同期下行 ， 出让金同比降近两成 ， 楼面均价增加一成 ， 溢价率下降1个百分点 。 分城市来看 ， 一线城市供求双降 ， 北京卖地收入近673亿元居首；二线城市供应量同比缩水 ， 成交均价基本持平；三四线城市供求量及出让金均降 ， 均价小幅上升 。
“在拿地集中度方面 ， 龙头房企强化销售 ， 操盘金额集中度达到49% ， 但新增货值集中度仅有37% ， 与之相反的是第二梯队企业新增货值集中度高于销售 。 ”克而瑞方面表示 ， TOP10房企拿地态度最为谨慎 ， 拿地销售比为0.22 ， 恒大、万科、碧桂园拿地销售比均不足0.1；TOP11-TOP20房企拿地销售比达到0.47 ， 其中绿城、招商、旭辉相对积极 ， 第二梯队冲规模的势头依旧强劲 。
“房企所处的位置、现金流状况决定了不同的战略选择 ， 有条件冲击更高业绩目标的房企选择投入资源扩展规模 。 ”贝壳研究院新房分析师潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 而已经达到一定规模的企业往往“降速换挡” ， 一方面保持稳定增长 ， 另一方面优化债务结构、储备优质土地资源 ， 已确保企业长期稳健运营 。
整体来看 ， 与2019年相比 ， 百强房企拿地金额下降23% ， 超过半数房企投资金额下降 。 TOP10中仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨 ， 其余7家房企均同比下降 ， 其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比降幅均在60%以上 。 整体跌幅最大的是销售TOP51-TOP100的企业 ， 平均降幅接近四成 。
“头部房企本身资源储备丰富 ， 出于谨慎一季度放缓了拿地步伐 。 ”资深房产评论员陈雷在接受《证券日报》采访人员采访时表示 ， 现金相对充裕的中型房企为了扩规模 ， 在融资相对宽松和拿地相对容易的当下加紧投资 ， 试图开拓出弯道超车的机会 。 至于没有拿地的两成房企则是出于生存考虑 ， 之前可能扩张过快导致如今现金流吃紧 ， 抓回款才是其当前重中之重的工作 。
转战一二线城市补仓
“在疫情导致销售大幅下滑 ， 现金流趋紧之下 ， 资金充裕、融资成本较低的国企、央企穿越周期的优势凸显 。 比如华润、首开、招商等一季度拿地销售比高于1 ， 远超行业平均水平 。 ”克而瑞方面表示 ， 此外 ， 在多数民企维稳现金流之下 ， 浙系房企逆势“抢地”表现突出 。 典型的如绿城较去年同期增长277% ， 延续了投资加码的态势 。
拿地战略分化之外 ， 《证券日报》采访人员注意到 ， 从拿地分布来看 ， 集中于核心一二线和部分强三线城市 ， 如温州虽受疫情影响严重 ， 但房企补仓意愿依旧强烈 。


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