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中国东方：中国东方接盘中弘大厦背后：溢价10.5亿与银保监会3张罚单

观点地产网烂尾3年后 ， 曾号称北京CBD最后一席商务领地的中弘大厦终于成功易主 。
接盘人并不陌生 ， 是其最大的债权人——北京东富嘉吉投资管理中心（有限合伙） 。 而东富嘉吉的背后 ， 正是国内四大不良资产管理公司中的中国东方资产管理股份有限公司 。
“1元退市股”中弘股份的重组与资产处置已前后进行了2年 ， 传闻经手人为中国华融及中金资本 ， 而中弘亟待处置的三大资产之一即中弘大厦 。
除本次拍卖之外 ， 银保监会近期对中国东方的3张罚单同样关联到了中弘股份 。 融资方与投资方 ， 债务人与债权人 ， 证人与被告……于错综复杂的市场信息和利益关系中 ， 我们试图拼接、还原事件的冰山一角 。
买卖篇：中国东方溢价10.5亿拍下中弘大厦
4月8日10点 ， 北京植晟云厦物业管理有限公司（中国东方）通过15轮竞价 ， 以33.12亿元、溢价46.42%拍下北京中弘大厦 ， 即北京市朝阳区慈云寺危改小区二期（6号楼）部分房地产在建工程所有权及其分摊国有出让土地使用权（商业、办公、地下车库、地下仓储用途） 。
【中国东方：中国东方接盘中弘大厦背后：溢价10.5亿与银保监会3张罚单 】据淘宝拍卖平台显示 ， 参与竞价的买家仅有2家 ， 由M1691号竞买人竞得 。 交易结束后 ， 市场、媒体纷纷追踪这位神秘竞买人 ， 最终确定为北京植晟云厦物业管理有限公司 。
植晟云厦是一家年轻的公司 ， 成立于2019年12月 ， 控股股东为北京东富嘉吉投资管理中心（有限合伙）——中弘大厦最大的“债主” ， 对应债务金额33.64亿元 。 其中 ， 债权本金25亿元 ， 利息（含罚息）及违约金8.64亿元 。
天眼查信息显示 ， 东富嘉吉是一只基金 ， 实控人还可以继续穿透至东银发展（控股）有限公司 ， 后者正是中国东方的核心境外平台之一 。
至此 ， 可以为本次拍卖做出一个总结：中弘股份债权人暨四大不良资产管理公司之一的中国中国东方以与债务金额相近的竞买报价即溢价10.5亿元 ， 拍下了北京中弘大厦 。
虽然成交溢价率将近50% ， 但成交价与中弘大厦评估价格相差仅有0.8亿元 ， 实际溢价并不算高——因司法拍卖程序 ， 中弘大厦起拍价打了7折：起拍价22.62亿元 ， 评估价32.31亿元 ， 评估平均单价为4.93万元/平方米 。
由此推算 ， 本次成交平均单价实为5.06万元/平方米 ， 实际溢价率为2.64% 。 同时 ， 中弘大厦工程欠款1.79亿元 ， 待投入1.4亿元 。
于拍卖前 ， 多位业内人士曾指出 ， 朝阳区写字楼单价在8-10万元/平方米 ， 中弘大厦4.93万元/平方米的评估价格实属正常 ， 可能考虑了比较多的历史遗留问题 。 对于同样被打了折扣的剩余使用年限（商业24.86年、办公及地下面积34.86年） ， 戴德梁行北中国区研究部主管魏东指出 ， 虽然土地使用年限对交易会产生影响 ， 但是中弘大厦由债权人买下来 ， 其后续操作更值得关注 。
另据观点地产新媒体此前报道 ， 北京中弘大厦当年对外散售、预售的53套房产共计1.3万平方米 ， 虽并未出在本次评估及拍卖范围中 ， 但竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程全部续建工作、承担相关续建成本；后续运营、销售工作也因此存在一定难度 。
对于中弘大厦的下一步安排 ， 公开信息并不多 ， 但以中国东方在不良资产处置及项目重组上的优势和经验来看 ， 这也许是目前最适合中弘大厦的一个选项——自1999年成立以来 ， 中国东方已累计管理银行不良资产7500亿元 ， 回收现金1400余亿元 ， 业务范围从银行拓展至资产管理、保险、证券、信托、普惠金融、信用评级和海外业务等 。
至于为何以境外平台东银控股来操作本次交易 ， 分析人士提出了诸多猜测：其一是因为东银控股旗下东富嘉吉正是债权人之一 ， 对于中弘大厦这笔资产甚是看中 ， 在后续债务偿还顺序中也享有优先“还债”权益 ， 将这笔资产拍下是“近水楼台先得月”；其二是操作结构简洁 ， 不增添新的利益关系；此外 ， 不排除凭借境外平台重组中弘资产、寻求引进外资或内外资合作的可能 。


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