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土地■土管法条例修订：土地增值收益有待明确( 二 )


从程序上进一步保障被征地农民利益
近年来 ， 土地征收补偿纠纷一直是在实践中难以忽视的问题 。
由于各地补偿标准不一致 ， 在征地过程中许多纠纷都与此相关 。 2019年10月 ， 广东诺臣律师事务所发布的《2018年最高院土地征收案件大数据报告》中显示 ， 关于集体土地征收补偿金额争议的案件数量占比高达46.8% 。
鉴于此 ， 现行土地管理法在征地补偿标准上作了较大的修订 ， 以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费 ， 而且在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费 。
现行土地管理法对土地征收补偿方面考虑了很多因素 ， 王有银向法治周末采访人员介绍说 ， 土地管理法将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定 ， 并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法 ， 在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上 ， 增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定 ， 从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制 。
具体到征收补偿标准和安置方案上 ， 条例草案从程序上进一步保障了被征收农民的权利 。
条例草案第三十条规定：“征地补偿安置方案拟定后 ， 县(市)人民政府应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布征地补偿安置公告 ， 公告时间不少于三十日;多数被征地的农村集体经济组织成员认为补偿安置方案不符合法律、法规规定的 ， 县(市)人民政府应当组织听证 。 ”
王有银认为 ， 该条款充分保障了被征收农民提起建议的权利 ， 也从立法上保障了被征地农民对安置方案不服、获得政府听证的权利 。
但京师律师事务所房地产诉讼法律事务部主任刘松鸿对此仍有忧虑 ， 他提出 ， 条文中的“多数”到底是多少需要明确 ， 若修改为“三分之二以上” ， 则可以避免实践中遇到的难题 。
为土地征收做足前置准备
征地拆迁是关乎被拆迁农民日后生活的大事 ， 现行土地管理法把原来的批后公告改为了批前公告 。
现行土地管理法第四十七条明确规定 ， 县级以上地方人民政府拟申请征收土地的 ， 应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估 ， 并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日 ， 听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见 。
条例草案在土地管理法的基础上对土地征收程序进行了细化 ， 其中核心是维护农民权益 。 条例草案明确了土地现状调查、社会稳定风险评估、公告、听证、补偿登记和签订协议等法定程序的具体实施要求 。 主要包括：发布土地征收启动公告 ， 开展土地现状调查和社会稳定风险评估;组织编制征地补偿安置方案;签订征地补偿安置协议等 。
对于批前公告的意义 ， 自然资源部法规司法规一处副处长李文谦在接受媒体采访时表示 ， 这保障了被征地农民的知情权 ， 在征收土地之前 ， 先要经过土地的调查 ， 社会稳定风险性评估 ， 然后还有一个听证的程序 ， 如果被征地的农民多数不同意这个征地补偿安置方案的 ， 要根据法律法规的规定和听证的情况 ， 对补偿安置方案作出修改 。
条例草案中要求对社会稳定风险进行评估的规定 ， 王有银分析 ， 从目前的实际情况来看 ， 征收过程进行社会稳定风险评估主要集中在几方面 ， 包括在房屋征收的合法性、可行性、可控性、合理性;准备工作是否充分;项目实施是否会引起征收范围附近居民的不满;社会稳定风险防范对策和预案是否齐全等 。
“通过风险评估及早发现征收项目中存在影响社会稳定的隐患 ， 并采取有效措施予以化解 ， 是从源头上预防和减少征收矛盾纠纷 ， 把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措 ， 这无疑对保障被征收人的权益更加有利 。 ”王有银说 。


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