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土地■土管法条例修订：土地增值收益有待明确

土地■土管法条例修订：土地增值收益有待明确
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在集体土地入市改革之后 ， 出让土地的收益将有望由村集体支配 ， 村民也能从中获得直接利益 。 条例草案中对入市要求和程序上作了规定 ， 但对于入市土地增值收益如何分配并未明确
法治周末采访人员 孟伟
3月30日 ， 自然资源部官网发布《中华人民共和国土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)(以下简称“条例草案”) ， 向社会公开征求意见 。
条例草案是土地管理法重要的配套法规 。 新修订的土地管理法已于1月1日施行 ， 在土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度的完善 ， 亟需在条例草案中对改革措施的具体操作程序和授权立法的具体内容进行明确 。
条例草案缩小了征地范围 ， 建立了集体建设用地入市制度 ， 从而对土地增值收益进行优化分配 ， 这是此次征求意见稿的亮点 。
建设用地入市　打通城市和农村边界
土地制度改革的一举一动都可能对乡村振兴有非常深远的影响 。
集体经营性建设用地入市 ， 一直是健全城乡融合发展体制机制、推进新型城镇化的关键举措 。
过去 ， 只有国有土地能直接入市 ， 集体用地则必须“国有化”方能入市 。 1998年 ， 全国人大常委会修订土地管理法提出 ， “农地转为建设用地 ， 必须实行征地;从事非农建设 ， 必须使用国有土地” 。
国有土地可以直接拍卖给开发商 ， 但是集体土地则必须经过征收变更为国有土地之后才能入市交易 。 因此 ， 不少集体土地被政府以较低的价格征用 ， 再以较高的价格卖给开发商 ， 农民在这个过程中基本没有享受到土地市场出让价格产生的利益 ， 引发了不少征收过程中的矛盾 。
因而这次修法 ， 农村集体经营性建设用地入市的内容备受关注 。 在集体土地入市改革之后 ， 出让土地的收益将有望由村集体支配 ， 村民也能从中获得直接利益 ， 有望打破多年来农村土地不能直接进入市场流转的二元体制 ， 为城乡一体化发展扫除制度性障碍 。
现行土地管理法删除了“任何单位和个人进行建设 ， 需要使用土地 ， 必须使用国有土地”的条款 ， 规定农村集体经营性建设用地在符合规划、依法登记 ， 并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下 ， 可以出让、出租给农村集体经济组织以外的单位或个人使用 ， 使用者还可以通过转让、互换、抵押方式再次转让 。
条例草案作为土地管理法的配套细则 ， 明确了集体经营性建设用地入市交易的条件 ， 即“国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途;产权明晰、已依法办理土地所有权登记;具备开发建设所需基础设施配套等基本条件” 。
北京圣运律师事务所主任王有银向法治周末采访人员介绍 ， 现行土地管理法对于集体经营性建设用地的规定 ， 不仅为集体土地进入市场提供了渠道 ， 打通了城市和农村的边界 ， 使农民的利益得到了保障 。
“在集体土地入市改革之后 ， 出让土地的收益将有望由村集体支配 ， 村民也能从中获得直接利益 。 商业和工业的入驻将会给当地带来新的增长元素 ， 带动地方发展 ， 农民的生活水平也会大幅提高 。 ”王有银说 。
他认为 ， 此次条例草案 ， 通过完善集体建设用地入市制度 ， 达到对土地增值收益的优化分配 ， 从而照顾到农民和村集体利益 。
条例草案中对入市要求和程序上作了规定 ， 但对于入市土地增值收益如何分配并未明确 。
王有银告诉采访人员：“根据现行土地管理法规定‘集体经营性建设用地的出租 ， 集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等 ， 参照同类用途的国有建设用地执行 。 具体办法由国务院制定’ ， 但未提及入市土地增值收益分配 。 立法者或许认为‘具体办法由国务院制定’可以解决这一问题 ， 但以‘税收法定’原则衡量 ， 涉及增值收益课税问题并没有明确规定 。 ”


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