【地产炮仗】房企的万亿负债究竟是压力还是竞争力？( 二 )
观点指数认为 ， “各项指标几乎全面领先的碧桂园 ， 无疑成为最具盈利能力的上市房企之一 。 ”
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分析完碧桂园的销售营收和盈利能力 ， 我们再来重点关注一下其引发争议的负债情况 。
先来按照张新民教授的方法来分析下资产负债表 。
年报显示 ， 碧桂园2019年的负债总额为1.69万亿元 ， 这也是有网友质疑其高负债的重要一点 。 不过 ， 行业三巨头中 ， 恒大和万科的负债总额分别为1.85万亿元、1.46万亿元 。
换句话说 ， 行业的头部房企负债总规模相差其实并不大 。 而债务中 ， 短期偿债压力通常是市场更为关注的 。
从年报披露的信息来看 ， 碧桂园账面可动用现金余额约2683.5亿元 ， 达到公司有史以来最高水平 ， 占总资产比例达到14.1% ， 另有3167.9亿元的银行授信额度未使用 ， 累计可动用现金超过5800亿元 。
需于一年以内偿还的短期有息债务仅为1163亿元 ， 仅占总有息负债的31% ， 现金短债比达2.3倍 ， 短期偿债毫无压力 。
通常情况下 ， 资产负债率是企业负债总额占企业资产总额的百分比 ， 是评价企业负债水平的综合指标 ， 资产负债率越低代表企业偿债能力越有保证 。
但是 ， 房企的负债风险不能只看资产负债率 。
这是因为：由于房地产行业实行预售制 ， 已售物业的预收楼款在未交楼前会计入负债 ， 因此卖得越多 ， 这部分负债就越高 。
但是 ， 正常情况下预收账款将会在未来一到两年确认为收入 ， 并不需要用现金偿还 ， 因此并不属于“真实负债” 。 相反 ， 预收楼款越多 ， 代表公司未来营收增长越有保障 。
那么 ， 问题来了 ， 这些已售物业的预收楼款不计入负债行不行？答案是不行 ， 因为现代会计准则就是这么规定的 。
所以 ， 鉴于房地产行业的特殊性 ， 通常使用净借贷比率来理解房企的负债情况更为准确 ， 净借贷比=(总债务–现金及现金等价物–受限制资金)/权益总额 。
年报显示 ， 碧桂园的净借贷比率较2018年同比下降3.3百分点 ， 仅为46.3% ， 并且自上市以来连续12年将净借贷比率保持在70%以下 。 在去年房地产调控持续深入、房企融资全面收紧的行业背景下 ， 碧桂园是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一 。
同时 ， 根据第三方的企业年报统计显示 ， 2019年五大标杆房企的净负债率最高值为172.3% ， 相较之下 ， 碧桂园的净负债率远低于标杆房企的平均水平 。
而对比亿翰智库统计的2015年-2018年100家上市房企的平均净负债率 ， 碧桂园的净负债率一直保持在较低水平 。 
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数据来源：亿翰智库
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作为三大报表中的现金流量表 ， 也是反映企业风险十分重要的一张报表 。
张新民教授认为 ， 作为衡量企业发展质量和含金量的十分重要的一个指标就是要看现金流量表 ， 尤其是其中的经营活动现金流量 。
如果现金流量结构里面长期烧钱不赚钱 ， 经营活动的现金流量净额是负值 ， 那么不管利润是多少 ， 这个企业的可持续发展就有问题 。
对于房企来说 ， 经营活动现金流量净额能否回正主要看销售情况和回款情况 ， 这也是衡量房企发展质量的重要指标之一 。
如果经营现金流净额指标为正 ， 说明企业当期通过经营本身便可实现现金良性循环 ， 不需要依赖外部融资来支撑现金流 ， 这也能反映出房企自身是否具备强劲的造血功能、是否具有稳健的财务风格 。
从碧桂园2019年年报来看 ， 其权益物业销售现金回款约5301亿元 ， 权益销售回款率高达96% 。 自2016年起第四次连续在年末实现正净经营性现金流 ， 达到146.7亿元 。
快速强劲的销售回款 ， 能保障充足的现金流 ， 也可以大大提升企业抵御风险的能力 。 民营上市房企中 ， 仅碧桂园、龙湖等少数几家公司能够持续数年实现净经营性现金流为正 。
此外 ， 对于房企来说 ， 已售物业待结算资源的丰富程度也在很大程度上决定了其未来回款状况 ， 也将进一步影响其经营活动现金流的状况 。
这是因为 ， 房地产行业实行预售制 ， 尽管房屋在出售时已经产生销售额 ， 但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付之后 ， 已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入 。
已售未结资源可以说是房企未来2-3年盈利保障的基础 。 从年报来看 ， 截至2019年12月底 ， 碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7158亿元 。
在各大房企中 ， 碧桂园的已售未结资源近年来持续领先 ， 而预收楼款更能真实反映预售房屋的回款情况 。
我们可以从下面这张表格中对行业头部房企的未来预期回款情况进行一个对比 。 
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数据来源：企业年报
从这张表格对比可以清晰看出 ， 碧桂园的预收楼款和已售未结资源均领先于其他龙头企业 。 这也无疑将奠定碧桂园未来数年内业绩成长的基础 。
作为资金密集型行业 ， 房企的融资能力和融资成本也将在很大程度上决定了未来财务风险程度 。 融资能力越强大 ， 融资渠道越多样化 ， 企业未来的财务风险也将越小 。
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