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年报：年报点评39丨荣盛发展：积极拓展核心都市圈，净负债率稳中有降

年报：年报点评39丨荣盛发展：积极拓展核心都市圈，净负债率稳中有降
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克而瑞研究中心 沈晓玲、万任澄
导读：      销售放缓 ， 环京区域调控趋严的背景下 ， 荣盛积极拓展外围核心都市圈
【销售：合约销售实现1153.6亿元 ， 完成全年业绩目标】2019年荣盛发展(002146,股吧)实现全口径合约销售金额1153.6亿 ， 合约销售面积1098.1万平方米 ， 分别同比增长13.6%和11.7% ， 顺利完成2019年1120亿业绩销售目标 。 虽完成了全年目标 ， 但从增速的角度看 ， 荣盛2019年全口径销售增速略低于TOP100房企平均16%的增速 ， 销售增速较前两年也出现了明显的放缓 。
【土储：拿地力度有所提升 ， 积极外拓核心城市圈】2019年荣盛发展新增土地计容建筑面积979.34万平方米 ， 新增土地总价302亿元 ， 分别同比增长28.8%、73.2% ， 权益购地金额266亿 ， 权益比例高达88% 。 拿地力度较去年有所上升 ， 拿地销售比由去年同期0.17提升至0.26 ， 拿地金额占销售回款比例为35% ， 整体保持在合理区间 。 【盈利：营收净利同比双增 ， 费用把控良好】2019年荣盛发展实现营业收入709.1亿元 ， 同比增长25.8% 。 实现归母净利润91.2亿元 ， 同比增长20.7% ， 实现营收净利双增 。 费用方面 ， 近三年三费比率控制在7.2%-8.0%的范围内 ， 体现企业良好的费用管控能力 。 【偿债：短期债务压力可控 ， 净负债率稳中有降】由于部分长期债务临近到期 ， 导致荣盛现金短债比及长短债比出现恶化 ， 现金短债比由去年同期1.1降至0.9 ， 长短债比由1.3降至0.9 。 不过近期企业通过超短融、境外美元债以及公司债等多种融资渠道获取资金 ， 短期债务压力可控 ， 未来企业需要在债务结构优化方面继续发力 。 净负债率方面 ， 保持稳中有降趋势 ， 较去年同期减少8.2个百分点 ， 降至79.7% 。
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销售
合约销售实现1153.6亿元 ， 完成全年业绩目标
2019年荣盛发展实现全口径合约销售金额1153.6亿 ， 合约销售面积1098.1万平方米 ， 分别同比增长13.6%和11.7% ， 顺利完成2019年1120亿业绩销售目标 。 销售增速放缓 ， 低于TOP100房企平均水平 。 虽完成了全年目标 ， 但从销售增速的角度看 ， 荣盛2019年全口径销售增速略低于TOP100房企平均16%的增速 ， 销售增速较前两年也出现了明显的放缓 。 主要原因在于荣盛的土储集中在河北廊坊、石家庄、邯郸、唐山为首的环京城市 ， 近年来面临较严的政策调控力度 ， 市场由外需主导转向内需 ， 导致项目去化压力徒增 。
年报：年报点评39丨荣盛发展：积极拓展核心都市圈，净负债率稳中有降
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投资
拿地力度有所提升 ， 积极外拓核心城市圈
拿地力度明显提升 ， 整体保持在合理区间 。 2019年荣盛发展新增土地计容建筑面积979.34万平方米 ， 新增土地总价302亿元 ， 分别同比增长28.8%、73.2% ， 权益购地金额266亿 ， 权益比例高达88% 。 拿地力度较去年有所上升 ， 拿地销售比由去年同期0.17提升至0.26 ， 拿地金额占销售回款比例为35% ， 保持在合理区间 。 楼面价由2292.6元/平方米增至3233.3元/平方米 ， 导致房地比上升至0.29 ， 但仍留有盈利空间 。
年报：年报点评39丨荣盛发展：积极拓展核心都市圈，净负债率稳中有降
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深耕大河北 ， 积极外拓核心城市圈 。 2019年荣盛发展在环渤海区域拿地金额达147.2亿 ， 占总金额比重达到48.7% ， 其中单河北省就达到104.7亿元 ， 主要集中在廊坊、石家庄、唐山、张家口及其周边郊县城市 ， 省内平均拿地楼面价仅2389元/平方米 ， 房地比优势明显 ， 持续发挥大本营深耕优势 。 长三角区域次之 ， 拿地金额112.6亿 ， 占比达37.3% ， 且拿地能级较去年明显提升 ， 年内首入苏州、杭州 ， 并在南京、合肥接连布局 ， 四城合计投入64.1亿 ， 占长三角区域比重达56.9% ， 但整体拿地溢价率较高 ， 最低的杭州临政储出【2019】6号地块溢价率为30% ， 最高的苏州苏地2019-WG-9号地块溢价达67.8% ， 并成为吴中区甪直镇单价地王 ， 但高溢价率也意味着高关注度 ， 如果企业能够打造出标杆项目 ， 则有利于提升品牌影响力 ， 为后续进一步深耕带来优势 。


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