「荣盛」读年报｜荣盛发展：短债偿付压力大，高增长难续
4月7日晚 ， 荣盛发展(002146,股吧)(002146.SZ)发布了2019年财报 ， 各项数据指标靓眼 ， 用两个字形容“均好” 。
但是 ， 仔细翻阅年报后会发现 ， 在“均好”背后 ， 还有不少减分项：短债偿还压力大 ， 单一区域土储占比高 ， 融资结构和多元化业务结构不匹配 ， 大股东大比例质押……
2020年 ， 荣盛发展年报披露 ， 仍要大借（钱）大买（地） ， 但销售业绩高增长已难再续 。 
图片
荣盛发展董事长耿建明
销售增速下滑 ， 高增长不再
据年报数据 ， 2019年荣盛发展实现合约销售 1154.6 亿元 ， 同比增长13.6% 。 销售排名和2018年相比没有变化 ， 合约销售位列行业第30 ， 权益销售位列第21 。
但对比自身历年销售业绩看 ， 荣盛发展的销售增速2019年出现了明显转向 ， 下滑明显 。 
图片
数据来源：公司年报 制图：地产锐观察
据公司年报 ， 2016年-2018年荣盛发展合约销售额分别为512.24亿、679.30亿、1015.63亿 ， 同比增速分别为65.77%、32.61%、49.51% 。
对比同梯队房企2019年合约销售增速看 ， 荣盛发展13.6%的销售增速明显偏低 。
地产锐观察统计 ， TOP21-30房企除去有异常的富力地产和未上市的祥生地产外 ， 其他7家房企2019年合约销售额平均增速约为22% 。
虽然2019年荣盛发展销售排名没有下降 ， 但是与身后追赶者的距离正被拉近（身后是滨江集团(002244,股吧) ， 合约销售额比荣盛发展只差10.5亿） 。
面对新冠疫情影响 ， 房企普遍下调了2020年目标销售增幅 。 荣盛发展2020年销售目标定为1210 亿元 ， 预计同比增长4.9％ 。
从13.6%下调至4.9% ， 一方面说明荣盛发展管理层较为理性 ， 但这也同时意味着 ， 在跻身千亿俱乐部之后 ， 荣盛发展持续高增长难续 。 
图片
拿地积极 ， 布局仍欠平衡
据荣盛发展年报披露 ， 2019年公司新增土地102宗 ， 计容建筑面积 979.34 万平方米 ， 同比增长 28.8%；购地金额 302亿元 ， 同比上升73.2%；拿地金额占销售金额的比例为 26.2% ， 较上年提升9个百分点 ， 拿地力度有所提升 。
从新增土储布局看 ， 二线城市和三四线城市计容拿地面积占比分别为20%和80% ， 在环渤海、长三角、珠三角和中西部的拿地面积占比分别为53.5%、14.4%、6.5%、25.6% 。
数据来源：公司年报 制图：地产锐观察
截至2019年末 ， 公司总的土地储备（按建筑面积算）为3726.6万平方米 ， 也是环渤海地区占比最高 ， 约57.1% 。 环渤海地区中 ， 土地储备主要位于河北省 ， 占比达36.84% 。 河北省内 ， 土地储备主要位于廊坊市 ， 占总土地储备14.55% 。
2020年 ， 荣盛发展计划新增土地储备建筑面积约1355.92万平方米（相比2019年增长38.5%） ， 将加大对京津冀区域市场的拓展力度 ， 提高区域的覆盖密度和项目储备的比例 。
但是 ， 如果环京仍然持续限购 ， 按照荣盛发展偏重于“环渤海-河北-廊坊”这样的土地储备空间布局看 ， 预计销售额难有大的提升 。
荣盛发展也表示 ， 在加大拓展京津冀区域拿地的同时 ， 还要着力研究长三角、珠三角城市群及中西部中心城市及周边区域 ， 不断平衡公司的项目区域布局 。 
图片
利润表现稳健 ， 但有掺水成分
地产锐观察几天前发过一篇上市公司利润表拆解的文章《学财报｜读懂五个利润 ， 透视企业好与坏》（←点击可查看） ， 我们比照着荣盛发展2019年财报 ， 来分析一下荣盛发展2019年的利润成色 。
推荐阅读
- 『』永州经开区：聚力科技创新 激活发展新动能
- 『中国青年网』从“制造”到“智造”——陕西依托装备制造业实施高质量发展
- 【中国发展网】荆门高新区企业参与起草的物流快递包装塑料膜、袋国家标准颁布
- 【美景大全】陕西秦岭深处的偏僻县城，发展缓慢，但古建筑堪称陕西一绝
- 『京东商城』拼多多 京东 阿里电商“三巨头”年报PK 谁更胜一筹？
- 「宁波」提高竞争力、激发创新力、凝聚新动力“亩均论英雄”改革助推宁波制造业高质量发展
- #以史为伴#朱元璋如果将皇位传与朱棣，历史将会朝什么方向发展？
- 东莞南城发布@稳信心谋发展，南城外商协会：聆听企业心声
- 『制造』从“制造”到“智造”——陕西依托装备制造业实施高质量发展
- 吉简▲我们的经济数据也下来了，接下来看企业的发展了！，全球疫情当下