「荣盛」读年报｜荣盛发展：短债偿付压力大，高增长难续( 二 )
年报数据显示 ， 2019年荣盛发展实现：
营业收入709.12亿元 ， 同比增长25.80%；
营业利润132.97亿元 ， 同比增长20.13%；
利润总额130.51亿元 ， 同比增长19.27%；
毛利润为213.24亿元 ， 同比增长20.29%；
毛利率为30.1% ， 同比下滑1.4%；
净利润为95.87亿元 ， 同比增长15.83%；
归母净利润91.20亿元 ， 同比增长20.57%；
归母净利率12.9% ， 同比下滑0.5% 。
从上述数据看 ， 虽然毛利率和净利率有所下滑 ， 但横向对比 ， 降幅低于行业均值 ， 总体表现不错 。
但有业内人士指出 ， 荣盛发展今年的净利润有一定掺水成分 。 
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来源：荣盛发展2019年报
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来源：荣盛发展2019年报
年报显示 ， 2019年荣盛发展的财务费用组成中 ， 列入当期报表的利息费用为12.84亿 ， 而利息资本化金额为111.86亿 ， 合计利息支出应为124.7亿 ， 利息资本化率为89.7% 。
利息资本化的目的 ， 是为了减少当期财务费用 ， 但是利息资本化只是将利润前置 ， 因为利息资本化后未来结算时成本会更高 ， 利润会更低 。
但考虑到房企收入和结算的错配 ， 利息资本化有一定的合理性 。 “利润王”中海2019年利润增长也得益于利息资本化 。
短债压力大 ， 融资结构与多元化业务错配
据年报数据 ， 截至2019年末 ， 荣盛发展资产负债率为82.45% ， 净负债率为79.7% ， 同比分别下降1.59%、8.16% ， 财务风险可控 。
但是从现金短债比看 ， 短期偿债存在较大压力 。 
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来源：荣盛发展2019年报
年报显示 ， 截至2019年末 ， 荣盛发展在手货币资金 303.6 亿元 ， 与2018年基本持平 ， 总有息负债659.62亿 ， 其中一年内到期 348.33亿 ， 现金短债比0.87 ， 低于安全线 。
从融资结构看 ， 三年期以上只有26.27亿 ， 占比约4% 。 而荣盛发展这两年拿了不少的康旅项目 ， 还有旗下产业新城业务 ， 虽然拿地成本低 ， 但前期需要大量资金投入 ， 销售回款周期被拉长 。 这意味着 ， 融资期限和项目所需的资金使用期限并不匹配 ， 短贷长投压力明显 。
另外 ， 还有一个非常重要的指标 ， 即经营活动产生的现金流量净额 。 年报显示 ， 荣盛发展2019年经营性净现金流只有21.2亿元 ， 同比大幅下降87.9% 。 这表明 ， 荣盛发展的销售回款跟不上买地支出 。
年报显示 ， 2019年荣盛发展实现销售回款860亿元 ， 完成年度计划的93.48% ， 回款率为74.55% 。 2020年计划实现销售回款约968亿元 ， 回款率目标约80% 。
销售回款（经营性现金流）和融资（筹资性现金流）是房企现金流入最重要的两个来源 ， 销售回款跟不上 ， 就需要融资来补 。
荣盛发展表示 ， 2020年公司计划继续新增融资520亿元 。 但是目前监管对房地产融资仍没有放松之意 ， 房企融资仍难言乐观 ， 融资成本上荣盛发展也不占据优势 。
即便缺钱 ， 但进入2020年 ， 荣盛发展拿地力度不减 。
据中指院统计 ， 一季度荣盛发展拿地耗资72亿 。 4月8日 ， 荣盛发展又以23.51亿元在成都天府新区拿了一块地 ， 成交楼面地价9989元/平方米 ， 溢价率达50％ 。
从一季度销售看 ， 荣盛发展实现签约销售额138.86亿元 ， 同比下降16.81% 。 受新冠疫情影响 ， 上市房企一季度销售金额同比普降三成左右 ， 应该说荣盛发展一季度销售表现还不错 。
但面对新冠疫情带来的不确定性 ， 加之土储布局偏重于限购严格的环京区域 ， 2020年全年荣盛发展销售业绩仍存在不确定性 。
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