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#城市#一季度33城新房消化周期超警戒线 房企开发投资累计增速创20年新低

#城市#一季度33城新房消化周期超警戒线 房企开发投资累计增速创20年新低
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财联社（上海 ， 采访人员 王海春）讯 ， 疫情与楼市下行周期等因素叠加 ， 令不少城市新房消化周期超过了18个月的警戒线 。
克而瑞监测数据显示 ， 今年一季度新房成交量大幅下降使库存量快速增加 ， 全国有33个重点城市消化周期超过18个月 ， 其中7个城市消化周期超过40个月 。 而受疫情等因素影响 ， 房企一季度开发投资额累计增速 ， 创下20年以来新低 。
在疫情防控形势持续向好的背景下 ， 今年楼市将走向何方？
对此 ， 方正证券地产首席分析师夏亦丰对采访人员表示 ， "房地产作为经济压舱石 ， 对上下游产业带动力较强 ， 仍将在经济增长中起到重要作用 ， 预计楼市将稳步恢复 。 但另一方面 ， 房地产不可能成为拉动经济的核心动能 ， 更不会出现大水漫灌的情况 。 "
香颂资本执行董事沈萌则认为 ， "稳定"仍是主基调 ， 但预计今年楼市整体成交规模会有所下降 。 随着信贷政策发生变化 ， 可能会有一些资金流入房地产 ， 央企、头部房企及一些杠杆率较高的企业 ， 也将因此受益 。
50城库存激增逾3000万平方米
据克而瑞监测 ， 截至今年3月底 ， 全国50个重点城市商品住宅待售面积较2019年末增加了3224万平方米 ， 库存量达到30432万平方米 ， 同比增幅达11% 。
"一季度销售表现不佳 ， 市场已经有充分预期 。 对一些去化速度原本就比较慢的城市来说 ， 如果接下来在销售上仍不能逐步回升 ， 今后去库存的压力会进一步加大 。 "夏亦丰指出 。
克而瑞数据显示 ， 今年一季度 ， 梧州、芜湖等城市库存量几乎翻番；而大连、厦门、烟台、梅州、舟山等7个城市的消化周期已超40个月 ， 库存压力不断积聚 。
"疫情使得市场一度处于停摆状态 ， 因成交下滑幅度较大 ， 一季度九成以上城市的消化周期同比、环比都出现大幅度上升 ， 三四线城市的压力尤其大 ， 消化周期被明显拉长 ， 这从一个层面反映出部分城市接下来将面临较为严峻的考验 。 "克而瑞研究中心总经理林波对财联社采访人员表示 。
另据中指研究院数据 ， 在对全国22个主要城市的监测中 ， 今年一季度有19个城市的商品房成交面积较去年同期出现下降 。 分城市来看 ， 一线城市成交面积同比下降45% ， 仅深圳小幅上升 ， 二线代表城市同比下降30.41% ， 三线代表城市同比下降20.2% 。
其中 ， 今年一季度泉州商品房仅成交27.89万平方米 ， 同比降幅达64.54% ， 成为成交量降幅最大的城市；西安商品房成交151.37万平方米 ， 同比下降55.02% ， 降幅居第二位；重庆、大连、惠州成交同比下滑分别为49.59%、47.02%和39.33% 。
"一些去化情况原本就不理想的三四线城市 ， 所面临的压力相对更大 。 "中指院上海研究总监方颃指出 ， "疫情因素使春节返乡置业受到冲击 ， 再者经济和就业面临一定压力 ， 使得三四线置业需求进一步延迟 。 "
而商品房成交量的下降 ， 也传导到了土地市场 。 据克而瑞监测 ， 今年一季度全国300城经营性土地成交建筑面积38443万平方米 ， 同比、环比分别下降了22%和55% 。 按城市能级来看 ， 二线和三四线城市土地成交量同比均呈下跌态势 ， 降幅分别为 32%和20% ， 成交金额则分别下降了30%和8% 。
"一季度土地成交大幅缩减 ， 一方面因疫情影响各城市土地供应有所减少 ， 另一方面则与房企收缩了在三四线城市拿地规模有关 。 "林波告诉采访人员 。
不过 ， 一季度北上广深土地成交金额不降反升 ， 据克而瑞统计 ， 四大一线城市土地整体成交量较去年同期增长 5% ， 金额同比上涨37% 。
后市不确定因素增加
对于一季度成交数据表现不佳 ， 上海一家中型房企营销部经理认为 ， 1月和2月原本就是楼市淡季 ， 加之疫情影响 ， 交易量下降是正常现象 。
"需求只是延迟了 ， 并没有消失 ， 需求会在此后逐步释放 。 很多企业虽然年度销售目标比去年只增长了10%-20% ， 但目标仍然上调了 ， 这也可以看出房企对全年是有信心的 ， 对后市不应太悲观 。 "上述房企营销经理说 。
沈萌则指出 ， 一季度成交下降除了疫情因素外 ， 另一个不可忽视的背景是 ， 房地产仍处于下行周期中 。 "在疫情发生之前 ， 去年年底时行业已经有这样的预期：房地产市场今年将继续调整 。 "
据克而瑞监测数据 ， 房企一季度开发投资额累计增速由正转负 ， 为-16.3% ， 创下近20年来的新低 。 而另一反映房企投资活跃度的指标--全国房屋新开工面积 ， 同比降幅也创下纪录 。 今年1-2月 ， 全国房屋新开工面积10370万平方米 ， 同比下降44.9% 。
林波对财联社采访人员表示 ， 根据2001年以来房企新开工面积累计同比增速的变化情况 ， 2009年、2012 年、2014年和2015年 ， 新开工面积都曾降至负值 ， 但是整体的跌幅都没有像今年1-2月这么明显 。 "
"疫情的确对施工建设造成不小影响 ， 使得新开工面积大幅下降 ， 但这其中应该也有企业另一层考虑 。 从政策走向来看 ， 疫情期间相关部委一再强调'稳地价、稳房价、稳预期' ， 表明稳杠杆的决心不变 ， 调控将持续进行下去 ， 这使得居民通过高杠杆来购房难以维系 。 出于财务安全考虑 ， 企业在综合各种情况后 ， 新开工建设以及投资方面也会变得谨慎 。 "沈萌如是说 。


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