「武汉，解封，抄底」杨光华：武汉解封后，抄底武汉？( 二 )
解封之后 ， 除本地的刚需与首次改善外 ， 一些外来者将赴汉“抄底” 。 他们知道 ， 武汉房价短期内打折促销 ， 价格下调 ， 就是抄底机会 。 武汉是刚需之城 ， 房价在2万以内 ， 低总价门槛 ， 也是他们抄底的原因 。
抄底前 ， 弄懂两个问题：
1.武汉的“底”在哪里？
2.何时抄底？
这是很关键的两个问题 。 一是抄底的目标 ， 二是抄底的时机 。
在新房产品大致相同时 ， 新推的产品比前期价格 ， 低20%以上的项目 ， 就是标的物 。 不排除市场上 ， 各种促销炒作 ， 制造假跌 。 甚至有人以二手房 ， 单套房源的降价 ， 鼓吹房价大跌 。
抄底的时机 ， 在武汉住宅日成交量恢复500+以上后的一个月内 。 结合传统的黄金五月、与最近三年的住宅月度成交数据推算 ， 这个窗口期在5月中旬后到6月份 。 
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2006-2019年武汉新建商品住宅成交走势这张图我看了很久 ， 这根房价曲线一路向上 。 最低的成交量在2008年 ， 最高在2016年 。 房价在2009年有过回落 。
若2020年按照20万套 ， 减去2万套损失量 ， 18万套计算 ， 此后9个月 ， 每个月2万套 ， 几乎不可能 。 若每个月1.5万套 ， 9个月累计13.5万套 ， 加上一季度约1.2万套 ， 全年约15万套 ， 是比较靠谱的年度目标 。 市场下滑25% ， 从高速增长 ， 回到正常状态 。
回到12年前 ， 2008年的危机后 ， 2009年武汉的住宅成交量是2008年的1/2 。 如果更悲观推测 ， 2020年武汉住宅总成交量 ， 可能是2019年的1/2 ， 也就是10万套 。 从悲观到乐观 ， 武汉2020年的业绩10-15万之间 。
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这里 ， 描摹出一张“抄底武汉”的路线图：
4月8日复工后 ， 部分楼盘推出真实的75折左右的房源 ， 仅针对所有疫情一线医护、志愿者 。 随后 ， 更多楼盘跟进75折房源或更低折扣 ， 并对所有人开放 。 以低于市场25折的价格买入 ， 再等房价慢涨 ， 以30%以上涨幅的卖出 。
以2018年4月 ， 武汉住宅成交均价9331 ， 2019年4月 ， 11870 ， 涨幅21% 。 这个涨幅取的是平均房价作为参考 。 部分高端项目的涨幅远超这个数字 。
解封之后 ， 一次低买高卖 ， 收益至少55% 。 这个短周期在两三年时间 。 而发现机会并抄底的窗口期 ， 可能一个月左右的时间 。 这也是外地投资客与机构等待的机会 。 同时 ， 他们等待人才落户等买房资格政策放松 。
一旦全国都在炒武汉时 ， 武汉房价水涨船高 。 最终 ， 武汉走出与深圳、重庆、长沙等地一样外围投资客入场轨迹 ， 市场会很快收紧 ， 新的限制政策出台 。
热钱是最聪明的 ， 嗅觉最灵敏 。 哪里有机会 ， 它们就流向哪里 。 目前 ， 外来投资客的操作方法 ， 无非四种类型：在武汉有亲戚 ， 亲戚代持；用公司名义买 ， 转让费用高；用在汉的大公司引进人才政策；全款购买 ， 暂不备案 ， 有风险 。
这里讲一个深圳的故事：4月5日 ， 周日上午 ， 深圳54套海景公寓豪宅 ， 单套总价2900万－5500万 ， 每套面积320-410平米 。 半天时间全部售罄 。 所以 ， 贫穷限制了我们的想象 。
［后记］
在别人犹豫时 ， 提前准备 。 当别人觉醒时 ， 已经入手 。 这就要考虑智慧与执行力 。 选好项目 ， 找好时机 ， 不能犹豫 ， 不放过任何一次危机 。
武汉的基本面不变 ， 人流、产业流、信息流与物流等方面具备区域优势 。 未来的武汉 ， 抛售二手房的 ， 与买入低价房抄底的 ， 两类人将同时存在于市场 。 买与卖都被激活 ， 如果二季度成交量4.5万套左右 ， 武汉楼市就健康回归 。
武汉是一片大海 ， 而不是一个小池塘 。 武汉在大疫之后 ， 还会有大发展 。 我们坚信 ， 武汉将成为中国一流的城市 。
【「武汉 ， 解封 ， 抄底」杨光华：武汉解封后 ， 抄底武汉？ 】文｜杨光华（地产写字人）
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