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悲惨世界@交房悲惨世界( 二 )


这种与报规材料的明显不符 ， 一眼就能看出来 。 于是 ， 开发商开始现场整改 ， 整个交付区弄得尘土飞扬 ， 一片重新开工的既视感 。 改造完成 ， 入户楼梯符合向左转的报规要求了 ， 重新验收 ， 随即通过 。
但是 ， 问题没完 。 因为在示范区、样板间 ， 宣传材料 ， 甚至标准层中 ， 这个楼梯 ， 都是以向右拐展示给购房人的 。 如果以符合报规、整改后的向左拐交房 ， 那么业主必定不肯接受 ， 这样的事情 ， 一旦闹大 ， 开发商还涉及虚假宣传的问题 ， 在房地产监管范围以内 ， 虚假宣传可是“重罪” 。
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这个项目只能有一个选择 ， 通过监管部门的验收之后 ， 再把一层的入户楼梯改回当时买房人看到的向右拐的样子 。 于是 ， 整个交付现场又一片热火朝天的施工景象 。 但是 ， 此时距离交房时间已经很近 ， 改是改完了 ， 但整个交付现场 ， 当业主到来时 ， 仍然是一片狼藉 。
工程部门造就提出不能完工 ， 要求更长的工期 ， 但法务部门拿着合同跟项目总以及各级别的领导说 ， 到时候不能按时交房 ， 我们得按天赔违约金 。 最终 ， 只能“强制交付” ， 这样的后果可想而知 ， 可怜了那家开发商的客服部门的朋友 ， 很多纠纷一直到今天 ， 都还没有解决完 。
这个项目出现的问题 ， 其实很典型 。 房地产是众所周知的非标准产品领域 ， 从规划设计到销售交房 ， 环节众多 。 这个京西项目出现的问题 ， 怎么来的呢？设计部门设计出了一层入户楼梯向左拐 ， 送去报规 ， 获得通过；但是 ， 销售环节的市场反馈发现 ， 这个楼梯向右拐 ， 更加合理 ， 也更符合市场和客户的要求 。
于是 ， 在示范区里 ， 这个楼梯就被设计施工成向右拐的样子了 ， 销售人员按着向右拐的情况给客户介绍 ， 相关的楼书资料里 ， 这个楼梯也就都向右拐了 。
这个过程中 ， 先是在设计环节 ， 销售环节的人没有参与 ， 所以设计出了不合理、与客户需求不符的产品细节方案；而后 ， 在销售环节 ， 又直接在示范区以及相关销售说辞、材料中 ， 把楼梯改为了向右拐 ， 从程序上 ， 互不参与 ， 甚至“互不知情” ， 或者是“知情”了 ， 出乎权力范围没人管 ， 最终导致出现了最后交付时的局面 。
这个项目的一位高管曾经向攸克君回忆 ， 那个局面 ， 甚至可以用“狼狈”来形容 。
这种交房带来的纠纷 ， 实际上就是 ， 符合了售房时候的宣传 ， 就违反了报规的标准 ， 符合报规的标准 ， 就违反了售房时候的宣传 。 这种交房纠纷所承担的一切 ， 是开发商为自己内部信息隔阂 ， 不能统一协同 ， 所付出的代价 。
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在这个格局中 ， 有几个关键节点 。 第一是规划设计方案的制定；第二是样板间和示范区的“修改”；第三是标准层 ， 也就是在实楼当中的样板间 。 这三个节点 ， 基本覆盖了各种“走样交房”的路径 。 规划批准文件上的房子 ， 和售楼宣传中的房子、示范区里的房子 ， 及至最后交付的房子 ， 如果不一样 ， 绝大多数就是发生在这三个节点 。
换句话说 ， 这些在这些环节上的走向 ， 决定了交房时一个项目 ， 会不会出现悲惨世界的命运 。
H君在接任项目总之前 ， 仔细梳理了这些工作环节 ， 结果他发现一个普遍的情况 ， 设计环节想得都是如何符合控规、规划 ， 怎么符合规划和地块条件怎么来 ， 并不太考虑客户需求和市场反馈；销售环节则一切以能卖房为导向 ， 那自然是把项目描述、展示成一个市场和客户最喜欢的样子 ， 至于是不是和报规有差异 ， 除非特别重大 ， 销售也都不真正关心 。
而在施工、招采等环节 ， 则要综合考虑工期、成本控制的问题 ， 因为项目最终都有利润率的考核 。 这就造成了每个环节都为自己环节的责任着想 ， 但少有人真正为交房着想的问题 。 于是 ， 设计通过了报规 ， 房子卖给了客户 ， 但其中埋下的隐患 ， 都在交房的环节来一个总爆发 。


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