「中国基金报」疫情之下，到底发生了什么？，千万豪宅“秒光”！深圳房价跳涨( 二 )
2019年5月份 ， 科苑居26平米一房南向成交价170万元 ， 32平米一房南向196万元 ， 42平米一房南向290万元 。 去年10月 ， 同样26平方一房南向 ， 成交价为270万元 ， 32平米一房南向价格为310万元 ， 42平米一房南向价格为390万元 。 
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26平米户型5个月涨了100万元之后还没有停下 ， 目前26平米挂牌420万元 ， 均价到了16万元 。 不到一年这个户型涨了147% 。 35平米挂牌价格到了500万元 ， 科苑居大户型均价也到了10万 。
上面列举的多数是学区房和豪宅 ， 或者既是豪宅又是学区房 。
学区房上涨是因为优质学位稀缺 ， 深圳2018年新增常住人口50万 ， 小学生人数10年增长74% ， 幼儿园人数增长137% ， 深圳和附近的东莞、广州小学生人数都和北京上海相当 ， 说明三地都吸纳了大量年轻人 。 深圳最近几年每年都有四五十万的人口增长 ， 其中大概一半是引进的人才 ， 2018年全年共引进人才超过30万人 ， 同比增长35.67% ， 这些人才平均年龄27岁 ， 很快就会结婚生子 。
采访人员走访百花、香蜜湖、科技园等数个学区 ， 学区房处于哄抢状态 ， 在售房源都很紧缺 ， 导致出来一套诚意卖的业主 ， 很快就被消化掉 。 最近一周百花成交20套房子 ， 成交量和价格都在双升 ， 学区里每个小区都在涨价 ， 有些上涨了两三百万元 。
不止学区房 ， 采访人员走访一些学位一般的小区 ， 一套房常常有两三家中介带人来看 ， 价格稍微低一点就会很快卖掉 。
一些很普通的房子也在涨 ， 稍微好一点的社区单价就上了10万元 ， 福田、南山和宝安一些高科技企业密集的区域 ， 房价都水涨船高 。
普通收入群体关心的是总价不高的房子 ， 比如500万左右 ， 如果是夫妻二人带两个孩子 ， 如果每个月有两万元的结余 ， 还可以承受 ， 但这种房源在福田南山已越来越少 。
根源
房价上涨各有各的道理 ， 现在投资群体已经很少 ， 多是真实刚需 ， 中介介绍 ， 的确有个群体收入在提高 ， 可以承受目前的房价 。
去年开始经济环境不佳 ， 不少行业都在裁员减薪 ， 今年过年后更是如此 ， 有些小微企业没有收入连房租也支付不起 。 但是从购买力上看 ， 似乎是越来越强 。
有人将原因归结于政府扩大放贷的预期 ， 政府的确在扩大放贷 ， 2008年房价在快速下跌之后 ， 又马上升温 ， 这次连下跌也没有出现 ， 就直接升温了 。
放贷规模增加 ， 和城市化一直是房价上涨的原因之一 ， 2020年中国广义货币已经超过了200万亿 。 从2008年到2018年 ， 广义货币增加了4倍 。 深圳居民还善于加杠杆 ， 2018年深圳居民存款1.38万亿元 ， 贷款2万亿元 。
具体到深圳这个城市 ， 存在资源错配 。 深圳市政府在做规划时 ， 给住宅留下的面积太少 。
2015年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》 。 这份文件规定 ， 到2020年深圳的基本生态控制线不变 ， 即不少于974平方公里 。 这文件规定到2020年 ， 释放土地供应量只有253平方公里 。 这253平方公里 ， 大部分用于综合交通、市政设施、教育 ， 而保障房用地仅有31万平米 。
深圳居住用地只占整个城市面积的11% 。 伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50% 。
2017年前8月 ， 北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地 ， 广州推出了164万平方米 ， 深圳在2017年全年纯住宅用地零供应 ， 其中还有一块“只租不售”性质的住宅土拍 ， 面积仅2万平方米 。
2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米 ， 2019年直到2019年6月 ， 深圳才推出5宗居住用地 ， 土地面积共17万平方米 。 这五宗土地还是限售三年的人才房 。
从2012年到2017年 ， 深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中 ， 居住用地只有8% 。
没有新增供应 ， 只能来回买卖老房 。 2019年深圳一手住宅成交3.8万套 ， 二手房成交为7.7万套 。 2018年深圳一手住宅成交2.9万套 ， 二手住宅成交6.4万套 。 2017年深圳一手住宅成交2.58万套 ， 二手住宅成交6.36万套 。
可以发现 ， 最近三年深圳二手房成交量大概相当于一手房的2倍 。
满足城市需要关键是投入了多少新房 ， 来回买卖二手房只能是在存量在做文章 ， 而且由于住宅用地供应有限 ， 等存量住宅用完消耗完毕之后 ， 深圳未来的房地产市场对普通人会更不友好 。
而且 ， 深圳房市还跑进来一个重量级玩家 。 今年3月初 ， 深圳举行土地拍卖 ， 除宝安燕罗商住地块流拍外 ， 宝安尖岗山、龙华民治、盐田三块宅地全被深圳市人才安居集团有限公司拿下 。
深圳市人才安居集团频频拿地 ， 不但在深圳拿地 ， 还在附近的东莞和深汕合作区拿地 。 很少有房企能PK过这样的对手 ， 深圳人才安居集团大大挤占了普通住宅的用地空间 。
深圳人才安居集团成立背后 ， 意味着深圳在住宅供应上的基调已经发生变化 ， 深圳已经把重心放在安居保障房上 ， 优先保障一部分人 ， 普通市民的需求已经被选择性忽略 。
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