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「中国基金报」疫情之下，到底发生了什么？，千万豪宅“秒光”！深圳房价跳涨( 三 )


住宅供应不足 ， 政府在写字楼等办公场所 ， 和工业用地上却相当阔绰 。 但是深圳写字楼闲置 ， 租金甚至低于住宅 ， 深圳市政府规定“工业用地红线”有270平方公里 。 用意在于产业不空心化 ， 但深圳要做多大湾区龙头 ， 不可能样样都做 。
深圳居住用地占比仅比香港的8%高一点 ， 在限制居民用地方面 ， 深圳正在全面香港化 。
可怕的是深圳人口还在快速增长 ， 毕业落户到深圳是有人才引进生活和住房补贴的 ， 落户之后 ， 大学本科毕业生补贴1.5万元 ， 研究生补贴2.5万元 ， 博士生补贴3万元 。 落户到每个区还会有另外的补贴 ， 每个区的标准不同 ， 宝安区等能和市补贴做到1:1配套 。
每年50万人流入深圳 ， 他们需要住房 ， 而且深圳原本商品房有限 ， 还有很大一个群体住在城中村、农民村 ， 都有购房需求 。
深圳每年创造出巨额财富 ， 去年深圳创造了2.69万亿元的GDP ， 这些财富的相当一部分会流入房市 ， 当3万套左右的新房满足不了需求 ， 他们就会跑到这个地方 ， 将房价拉升起来 。 在整体供不应求之下 ， 只有少量房源放出 ， 过多的财富追逐这些少量的房源 ， 就决定了整体房价 。
很多消费者用收入购房比来衡量房价高低 ， 本身并没有错 ， 但是在市场总量供不应求之下 ， 房价由少量高收入群体的支付能力来决定 ， 其他群体只能被动加入 。
表象
这两年频繁出现深圳千万豪宅被“秒光”的新闻 。 这些新闻背后 ， 一方面是新房价格在限价之下定的较低 ， 更重要的是房源少 。
3月24日 ， 有网友在社交平台上爆料 ， 深圳有楼盘虽然对外号称售罄 ， 实际现在转为内部消化 ， 要缴纳所谓的“喝茶费”才能买房 ， 这笔喝茶费 ， 动辄高达100万 。 爆料网友还给出了一份喝茶费内部报价单：其中一个楼盘116平方米4房户型总价1120万元 ， 喝茶费100万元；89平方米3房户型总价816万元 ， 喝茶费85万元 。 另一个楼盘97-100平方米2房 ， 喝茶费75万元 。
宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动 。
这和南山区的反应很像 ， 房价上涨去检查和打击中介 。 去年有小区业主内部谈话要联合涨价 ， 也被打击 。
这些打击都没什么用 。 政府如果将力量用在这些上面 ， 可能会误解购房者 ， 购房者如果以此判断 ， 可能会错过买房时机 。 购房者应该看的是政府投入多少新房 ， 就像政府在粮食舆情风波时 ， 频繁对外讲话 ， 称库存里有多少粮食 ， 这才是最重要的办法 。
想要稳房价 ， 或者降房价 ， 最好的办法是投入新房源 ， 投入新的住宅地块 。
去年11月11日开始 ， 深圳税务局对于商品房实行了新的征税标准 ， 容积率在1.0以上 ， 单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅 ， 满两年可免征增值税 。
这个政策出来后 ， 房价立即上涨 ， 这反应了买卖双方中买方的弱势 ， 卖方很容易将政府所免部分收入囊中 ， 这本质上是供不应求所致 。
深圳上一波大涨 ， 是在2015年开始 ， “330政策”一出 ， 连续十多个月上涨后 ， 深圳新房、二手房价格分别从2.5万元/平、3.4万元/平涨到5万元/平 。
实际上 ， 当时深圳的新房就不够 。 深圳2015年新房成交6.6万多套 ， 以每套住三人计算 ， 新增安置不到20万人 ， 当年深圳有60万新增人口 。 新房供应不足导致二手房成交激增 ， 2015年深圳二手房成交12.7万套 ， 增幅超过一倍 。
当时很多人都称房价上涨过高 ， 政府也出台各种政策 ， 似乎是为了限制房价上涨 ， 但从深圳来看 ， 不少地方房价在2016年的基础上继续翻倍 。
很多市民对开发商缺乏好感 ， 认为开发商是黑心商人把购房者榨干了 ， 实际上是发泄错了情绪 ， 开发商就像是种地的农民 ， 是满足粮食需求的人 ， 他们如果能多种地 ， 粮食价格自然就会平稳 。 多年政府常常限制开发商贷款 ， 限制土地供应 ， 其实是减少了房产供应 。
真正想要稳住房价 ， 政府要增加住宅土地供应 ， 而不是做一些表态和检查 。 扶持或者解除对开发商的限制 。 一旦超高房价出现 ， 出现一个高房价的庞大利益群体 ， 政府真要想调减房价 ， 就会遭遇处处掣肘 。


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