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[疫情]楼市复工进行时：售楼处谨慎迎客 工地“日夜兼程”( 二 )


广东省湛江市徐闻县的刘先生 ， 也面临同样的困扰 。 徐先生家附近的一处房地产工地 ， 自复工以来便每天施工到深夜 。 直到向当地住建局投诉后 ， 情况才有所好转 。
供货节奏可能受阻
工地赶工 ， 反映出开发商普遍存在紧迫感 。 “如果施工期缩短两个月的话 ， 至少影响全年20%-30%的供货 。 ”前述北京房企人士表示 。
据介绍 ， 由于气候条件、环保要求、重大节庆事件等的影响 ， 北方城市每年的建筑工程施工期 ， 通常在6个月到8个月之间 。 南方城市因气候温暖 ， 施工期会延长1-2个月 。
该人士表示 ， 此次疫情发生在岁末年初 ， 虽然与冬季建筑活动的季节性减缓周期有一定重合 ， 但实际影响仍然持续了两个月左右 。 在疫情较为严重、防控要求较高的地区 ， 影响的时间更长 。
该人士称 ， 一些城市鼓励房地产建筑工地复工 ， 同时降低了预售条件 ， 这有助于加快供货节奏 。 但短期来看 ， 工地还未达到日常的施工节奏 。 因为一个现实情况是 ， 由于工人尚未完全到岗 ， 当前还有很多工地并未处于完全复工的状态 。
他表示 ， 日夜开工并导致扰民的现象 ， 目前仍属个案 。 因此 ， 今年的市场供应仍会大概率出现缺口 。
21世纪经济报道了解到 ， 为弥补供应缺口 ， 很多房企在内部强调加快开工节奏 ， 同时采取降价等措施 ， 从而快速回笼资金 。
此前 ， 因销售大幅缩减 ， 加之融资环境仍然紧张 ， 房企的现金流普遍出现紧缩局面 。 今年一季度 ， 部分房企出现债务预期 。
除了销售和现金流外 ， 因施工期缩短导致项目交付延后 ， 还会直接影响营收 。 标普近期发布的一份报告指出 ， 新冠疫情使得开发商2020年的施工建设暂停约两个月 ， 这可能导致部分原本计划今年交付的项目延后至2021年 ， 使得2020年营收确认可能面临更大降幅 。 同时 ， 今年的施工暂停可能引发房企杠杆率上升 。
反弹动力几何？
在销售端 ， 经过2月份的停滞后 ， 市场正从“V”型的底部走出 ， 呈现快速复苏的态势 。
上海易居房地产研究院指出 ， 到今年3月 ， 百强房企的销售已恢复至去年同期的八成 。 其中 ， 龙头房企率先复苏 ， 十强房企的销售额已恢复至去年同期的九成左右 。 房企人士普遍认为 ， 到今年第二季度 ， 市场有望恢复到正常水平 。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示 ， 售楼处的开放 ， 意味着疫情缓解 ， 看房和购房的障碍逐渐被破除 。 至于市场恢复的根本原因 ， 则包括前期积压的需求逐渐释放 ， 以及开发商的降价促销 。
根据近期房企发布的一季度销售数据 ， 销售额下降成为主流 ， 且“以价换量”的现象十分普遍 。 以两家龙头房企为例 ， 一季度融创的销售均价为13620元/平方米 ， 同比下降7.4%；恒大的均价为8887元／平方米 ， 降幅达18% 。
严跃进认为 ， 从去年下半年开始 ， 房地产市场已经进入下行通道 。 在楼市调控政策没有根本松动的情况下 ， 市场更有可能出现温和复苏 ， 而不是报复性反弹 。 在此过程中 ， 由于资金链紧张的影响 ， 降价促销的行为会继续出现 。
标普也认为 ， 销售反弹可能是脆弱的 。 “需求仍高度依赖消费者(和投资型购房者)的信心 ， 而考虑到全球经济下行前景 ， 消费者信心并不确定 。 ”该机构预计 ， 2020年全国房地产销售金额将下降5%-10% 。
开发商的销售情况可能会受到影响 。 3月10日 ， 宝龙地产总裁许华芳在业绩会上坦言 ， “受到疫情影响 ， 我们的销售目标会有一点‘打折’ 。 ”另有分析人士认为 ， 今年房企完成销售目标的难度肯定会很大 。
此前 ， 很多企业已经调低了今年的业绩预期 。 按照平安证券的统计 ， 30家房企2020年销售目标平均增速为14% 。 与2019年30%的增幅相比 ， 下降了16个百分点 。


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