「疫情」李一戈专栏｜有些房企仍未放弃规模的执念
李一戈
最近问了部分房地产从业人员一个问题：疫情后老板下调了今年的业绩目标吗？几乎是众口一词：没 。
总体来看 ， 房企年度销售任务 ， 迟至春节放假前基本已经确定并下达 。 彼时 ， 绝大部分房企未能预料到新冠肺炎疫情会那么严重 ， 还是按照市场一般运行趋势来作判断并制定2020年计划 。 但被疫情堵在家里这么久 ， 为什么还不改变原来的计划？
因为地产商对今年楼市的看法大致趋同 ， 那就是 ， 在各行业中 ， 疫情对房地产的影响是相对较小的 ， 而且恢复比较快 。 这在3月后各地售楼处逐渐开放后的成交情况可以看出来 。 甚至还有楼盘出现了半天即告售罄的现象 。
其实 ， 3月开放售楼处后的第一波成交 ， 是压抑后的集中释放 。 可以理解为 ， 这批消费者本来就准备买房 ， 只是被疫情延后了 。 两个多月的需求在一个月释放 ， 拿它与2月相比 ， 不具有可比性 。 而个别楼盘的抢购也只是个案 ， 再差的行情里都有“个股”涨停 ， 何况还有区域表现的分化 。
3月还是较多上市房企年报发布的时候 。 不知道是受市场回暖的影响 ， 还是观察行业走势得出了乐观结论 ， 除了上面说的 ， 房企老板们普遍咬定任务不放松之外 ， 还有一些房企提出了可以说是激进的中短期业绩目标 。
我就不说出这些企业的名字了 。 反正特点就是奔着规模去 ， 奔着排名去 。 之所以说它们的目标“激进” ， 是因为 ， 大部分主流房企已放弃了规模论的做法 ， 能维持正增长或者百分之几的增长就可以了 ， 少部分房企希望保持与其所在阵列相匹配的增速不掉队即可 。
目标激进的房企 ， 选择的是远高于所在阵列的平均增速 。 而在当前情势下有此信心 ， 除了基于自己企业的布局、现金流、人才等因素 ， 还有一个判断是 ， 疫情提供了弯道超车的机会 。
前面说了 ， 新冠疫情对医疗行业之外的几乎所有行业都产生了不同程度的影响 ， 但房地产受到的影响可能是较小的 。 疫情只是延缓了成交 ， 并未消灭住房需求尤其是刚性需求 。 因此 ， 疫情是否加重了一批房企下滑的动力并成为其他企业进取的机会 ， 尚待证明 。
事实上 ， 2018年下半年楼市步入调整以来 ， 就有一批房企尤其是中小房企的现金流遭遇困难 。 这些困难企业部分股权或其旗下项目 ， 是大型房企的并购对象 。 比如 ， 4月7日晚 ， 中国奥园发布公告称 ， 拟以11.6亿元收购京汉股份(000615,股吧)29.99%股本 。 收购完成后 ， 奥园会成为京汉股份第一大股东 。
表面看 ， 这是疫情影响下首例知名房企并购案 ， 但查阅公开资料后会发现 ， 京汉股份早就一直在走下坡路 ， 2016-2019年业绩连续下滑 ， 去年前三季度归母净利润甚至亏损4000多万元 。 显然不能将此并购案归为疫情影响的结果 。
2018年6月以前的10多年 ， 房地产企业一直活得很好 ， 这导致有些房企产生了错觉 ， 以为是自己决策多么多么了不起 ， 但实际上很可能是行业和市场托举着它们前行 ， 发展速度掩盖了企业存在的内在缺陷 。 当市场真正转为下行 ， 它们所有的短板都暴露出来了 。
早年每次调控一来 ， 舆论就喜欢说“大洗牌来了” ， 但为什么只有此轮调控才算是洗牌呢？主要原因可能是 ， 严厉的限购限贷限价作用下 ， 房地产的投机需求总算被挤出去了 。 外在的托举力量不再 ， 要靠内功靠实力 ， 有些房企就败下阵来 。
专家们的共识是 ， 我国的房企数量还是过多 ， 需要淘汰一批 ， 市场份额集中到优质企业手里并不是坏事 。 而并购是主流房企集中度提升的重要途径 ， 我们应当乐见其成 。
我多次说过 ， 我国房地产市场仍有较长的发展时期 ， 因为仅仅是住房刚性需求和改善性需求就相当庞大 ， 就足以支撑一批主流房企的稳定增长 。 只不过 ， 主流房企的增长 ， 一定程度上是以一批经营不善的企业退出市场、让出份额为对价 。
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