管中窥“报”系列之四 | 大胃王世茂的“消化”考验( 二 )
2019年新城控股实现销售2708亿元 ， 2500亿元这个销售目标甚至比去年的实际销售还要低了200亿元 ， 可见新城控股对此次疫情带来影响的保守态度 。
反观世茂在销售2600亿元的基础上更要求今年达到3000亿元 ， 可见许世坛的野心 。
世茂房地产在年报发布会上也是信心满满 。
截止2019年底 ， 世茂房地产土储货值5000亿元 ， 去化率是65% ， 在许世坛的计划书中 ， 即便受到了疫情影响销售也不会太大 ， 对去化率的要求仅降低5% 。
2020年世茂房地产的去化率目标是60%以上 ， 许世坛更是表示他：“不卖个3000亿说不过去 。 ”
2020年一季度已经结束 ， 房地产是受影响最大的行业之一 ， 世茂房地产也不例外 。 但许世坛对全年保持乐观并称：“3月世茂销售额可以突破200亿元 ， 同比略涨 ， 一季度因为1、2月份销量差 ， 整体下降在10%以内 。 二季度会好起来 ， 主要增长还得靠下半年 。 ”
世茂房地产对于销售信心源自何处不得而知 ， 但是世茂的土储确实是在高位 。 在2019年的并购使得土储十分充沛 ， 并购带来了土储能带来销量吗？
在产品力上世茂还算差强人意 ， 同时世茂房地产在运营成本和融资成本上也没有特别的优势 ， 对于销售情况如何 ， 仍需要时间给出答案 。
去年成为并购王的世茂房地产并购确实以此获得了大量土地 ， 但连最早并购大师孙宏斌都栽了跟头 ， 世茂在行业寒冬大肆并购 ， 真的没有暗雷吗？
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2019年 ， 世茂房地产新增土储3092万平方米 ， 占到其总土地储备7679万平方米的近一半 。 这些新增土储为世茂带来5000亿元货值 ， 其中67%来自并购 。
许世坛解释世茂的并购模式：“世茂都是权益并购 ， 不是100%持股 ， 很多只占51%的股份 ， 能控股并表就行 ， 像泰禾和粤泰的很多项目都是 ， 这个占用资金量不大 ， 而对方也不希望被全部吞掉 。 ”
虽然并购使得世茂房地产迅速获得了大量相对廉价土地 ， 减小过去数年公司衰退落下的差距 ， 但一个常识是：一般而言 ， 优质的项目必然不会被轻易出售 ， 不得不说这些大肆吞下的资产包中必有可能性的隐患 ， 且不说当下遭遇的是史无前例的后疫情时代 。
许世坛也在2019年年中时曾透露 ， “世茂对于土地并购也是有要求的 ， 并购项目的税后利润要达到10-12个百分点 ， 毛利率接近30% 。 ”但实际回报和计划回报并不一样 。
许世坛提到的粤泰项目中就藏着暗雷 ， 虽然并非全资项目但亏损也是必然的 。
2019年 ， 世茂斥资64亿元收购的粤泰股份资产包中 ， 广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目、深圳中浩丰项目股权因债务诉讼已被被冻结、查封或轮候查封 。
广州嘉盛项目 ， 涉及债务诉讼剩余本金余额约25.96亿元 ， 天鹅湖二期项目涉及债务诉讼剩余本金余额合计为19.2亿元 ， 合计达45亿元 。
深圳中浩丰项目的股权也曾被山东省高级人民法院和广东省广州市中级人民法院冻结 ， 在今年还有两场合同纠纷的官司要打 。
这些项目在收购前显然是符合世茂收购原则的 ， 即税后利润要达到10-12个百分点 ， 毛利率接近30% ， 但显而易见的是 ， 这些被吞下的各种良莠不齐的资产眼下不仅不能贡献利润 ， 甚至世茂前期投入都可能全部打水飘 。
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