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管中窥“报”系列之四 | 大胃王世茂的“消化”考验( 三 )





世茂低价收购粤泰股份的项目耗资64亿元 ， 但收购来的资产有45亿元被冻结 ， 哪怕是半价收购 ， 仍然被冻结三分之一以上 。



别人恐惧我贪婪 ， 世茂现在正在践行这句巴菲特的名言 。 但是吃下去容易 ， 最终能不能化得了是下一步要面临的考验 。




就在今年 ， 世茂集团更大的并购项目已经上马 ， 世茂与福晟于1月10日正式签订战略合作协议由世茂海峡主导 ， 成立“世茂福晟”并规定以后整个经营管理主要由世茂操盘 。



3月初 ， 世茂福晟完成组织架构调整 ， 除上市平台福晟国际和建筑板块“福建六建”以外 ， 其余原福晟的地产资产均已注入“世茂福晟” 。



而之前福晟的负债高涨 ， 经营情况恶化 。 在世茂与福晟进行谈判时 ， 福晟短期债务443.47亿元 ， 同期货币资金仅为72.91亿元 ， 即将到期的短债约70亿元 ， 但非受限现金仅约57亿元 ， 尚不够偿还债务 。



肉眼可见福晟的经营状况要比世茂曾经收购部分项目的泰和、粤泰严峻的多 ， 收购粤泰的项目中尚有45亿元的被冻结 ， 若按照许世坛所说占股51%也有22.5亿元以上被冻结资金无法使用 。



世茂并购粤泰项目的22.5亿元的被冻结的资金也是有融资成本的 ， 若按照融资成本按照世茂公布的5.6%计算 ， 被冻结的资金不但没有贡献利润 ， 反倒至少支出了上亿元的利息 。




而福晟的经营问题更严重 ， 理论上会存在更多暗雷 ， 这样大手笔的并购风险不小 ， 不过值得庆幸的是虽然部分项目短期看不到回报但是世茂负债率并未高涨 。



负债方面 ， 2019年期末世茂有息借贷合计1265.55亿元 ， 同比上升16%；短期借贷约占29.1% ， 长期借贷约占70.9%；账面现金约596.23亿元 ， 未动用银行及其他金融机构融资额度约500亿元；净负债率约59.7% ， 比2018年略有上升 ， 但还在安全边际 。



但是世茂集团旗下的另一家子公司上海世茂股份有限公司（600823.SH下简称“世茂股份”）却呈现相反的一面 ， 短期负债高涨超过100% ， 同时多项经营指标开始恶化 。


同业竞争待解



报告期内 ， 世茂股份一年内到期的非流动负债同比增加119.91%至92.72亿元 ， 同时未完成2019年销售目标 。



而世茂股份的投资性房地产由2018年的298.48亿增长到472.50亿 ， 增幅达58.3% 。 主要系新增自持物业及老项目评估增值 ， 这也扩充了世茂股份微薄的营收增长 。



世茂股份年报显示 ， 2019年世茂股份实现营收214.49亿元 ， 仅增长3.75%；净利润38.41亿元 ， 同比下降18.72%；扣非归母净利润18.36亿元 ， 同比下降8.91% 。



世茂股份的利润中 ， 住宅销售贡献了136.17亿元 ， 同比增加7.23%；但营业成本同比增长22.51%；毛利率下滑8.28% 。



商业地产贡献63.77亿元 ， 同比减少3.12%；营业成本同比增长24.39%；毛利率下滑16.06% 。



商业地产和住宅销售两个主要赢利点均出现了营业成本大幅增长 ， 同时毛利率下滑 。




影响世茂股份盈利能力下滑的核心原因是 ， 在营收贡献超过93%的物业销售整体微增的情况下 ， 营业成本大幅上升 ， 从而导致公司整体毛利率下滑 。



而世茂股份这家公司现在正处于尴尬境地 ， 早在2009年世茂股份与世茂房地产签署的《不竞争协议》及其补充协议 ， 明确了两家公司经营范围 ， 即世茂股份将致力于商业地产 ， 世茂房地产将从事住宅和酒店业务；对于不可分割的地块将由公司与世茂房地产成立项目公司 ， 并由世茂股份绝对控股 。


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