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「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场

撰文 | 李娜
编辑 | 简佳
3月份以来 ， 房价似乎有点诡异 。
疫情这个特殊时期 ， 连海底捞和西贝都对涨价进行了道歉 ， 怎么西安楼市 ， 一纸通知就涨价了呢？
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8个新盘7个涨
我们查看了一下近期的房价走势 ， 西安整体二手房开始呈现下跌趋势 ， 新房呈现涨价趋势 。「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场
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▲图：二手房价格表现
4月二手房均价 12764 元/m? ， 环比上月下跌 0.47% ↓ ， 但同比去年同期上涨 2.05% ↑ 。「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场
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▲图：新房价格表现
4月新房均价在12616元/m? ， 环比上月增长0.13% ↑ ， 同时也是近一年以来新房房价的最高点 ， 这是整体涨价趋势 ， 根据房博士整理新楼涨价名单 ， 具体来看 ， 西安这是一波“集体涨价潮” 。
1： 区域板块：未央湖板块首现改善大平层产品 ， 最高价格突破3万+ 。 城北徐家湾改造片区洋房价格大幅度跳跃 ， 从1.5万突破到2万+ 。 浐灞商务区到世博园一带继碧桂园香湖湾1号2万+后 ， 又出现了价格3.7万-3.8万的高档次改善产品 。
2：公示项目：2020年西安第4批商品住房价格公示 ， 一共8个项目 ， 就涨了7个楼盘 。 其中恒志云都、大华锦绣前城 ， 价格涨幅在470-4618元/平 。
3：新盘首开：纯新楼盘 ， 首开房价飙升 ， 如：高新软件新城招商臻观府 ， 楼面地价11447元/平米 ， 放风价预计2.5万+；软件新城高新地产1.3万元/㎡楼面价 ， 预计价格3万+；中海纺织城项目云锦东方 ， 楼面价9083元/㎡ ， 预计价格2万左右；
而放眼全国 ， 知名地产商万科 ， 恒大 ， 富力 ， 碧桂园 ， 融创等集体均有不同程度涨价 。
那么楼市为何选择在此时涨价？针对这种火爆的现象 ， 如果我们换一种模型 ， 大家会看得更明白 。 我们把房地产市场与资本市场一一对应起来 ， 会发现股市里有一种术语叫做“拉高出货” 。「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场
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拉高：庄家在较短的时间内 ， 进行股价大幅的拉升 ， 股价在一定高度之后庄家再公告利好的消息 ， 抛出手中的筹码 ， 吸引散户买入 。
出货：庄家在出货时公告利好的消息 ， 并在股票的上档挂好卖单 ， 利用对倒做量 ， 引诱跟风盘去抢上档的卖单 。 随着专股价不断的上涨 ， 庄家手中的筹码不断减少 ， 等到庄家筹码全部抛完时股价开始出现大跌 。
那么把房子卖出去需要几步？房价运作相当于股票系统 ， 拉高！出货！地产商为了去库存 ， 哄抬房价 ， 用一手房急速拉升区域房价 。 高房价的目的是庄家为了吸引接盘侠 ， 如果此时上车 ， 房子可能就会砸手上 ， 如果买了一直跌 ， 忍痛卖掉 ， 就变成了割肉 。 可见新房涨价设的是一个“危险的赌局” 。
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为什么是拉高出货？
拉高出货并非空穴来风 ， 观察近日涨价的知名大型地产商新闻动态 ， 就会发现 ， 其实已经危机四伏 。 受疫情和经济下行双重影响 ， 各房地产公司处于一种紧张的“高峰期”：
1： 发债高峰期：例如万科3月10日发布公告 ， 拟发行25亿元公司债券 ， 其中品种一为5年期 ， 品种二为7年期 ， 债券募集资金拟全部用于偿还即将到期的公司债务 ， 据2019年的年报显示 ， 其2019年销售金额为6308.4亿元 ， 同比增长3.9% ， 这已经是连续第二年销售额增速下滑 。 在3月4日和18日 ， 泰禾集团(000732,股吧)和荣盛发展(002146,股吧)分别发布公司债券规模不超过120亿元 ， 均用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等 。「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场
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2：裁员高峰期：据媒体消息称 ， 恒大近期正在进行大规模裁员活动 ， 部门“末位淘汰率”不低于30% ， 裁员的压力我们从其年报可见 ， 2019年恒大全年营业额4775.6亿元 ， 实现合约销售额6011亿元 ， 毛利率为27.8% ， 净利润率为7.0% ， 资产负债率77.9% ， 净负债率159.3% ， 现金余额2287.7亿元 ， 负债在同行业中偏高 。


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