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「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场( 二 )


而同时 ， 碧桂园内部架构也发生重大调整 ， 据了解 ， 碧桂园内部优化和组织架构调整早已进行多轮 ， 其发布的2019年年报显示：截至2019年12月31日 ， 其员工总数为101784名 ， 而2018年12月31日 ， 其员工总数显示为131387名 ， 一年之内流失近30000人 。 碧桂园销售业绩增速同样下滑明显 ， 2019年权益销售额为5522亿元 ， 同比增长10.0% ， 与2018年相比增速下降21.25个百分点 。「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场
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由此可见 ， 地产商状况是险象迭生 ， 早在两年前 ， 万科就发出了“活下去”的声音 ， 因为地产商的日子真的不好过了 ， 我们可见地产商面临的现实：
1：整体负债高：上市房企陆续公布2019年财报及2020年销售目标 。 “降低负债率”成为2019年房企年报关键词 ， 以负债率处于行业高位的富力而言 ， 据其财报显示 ， 2019年末负债总额共3475.27亿元 ， 同比增长17.28%；负债率高达81.33% ， 而净负债与总权益比率高达198.9% ， 其中有息负债高达1971.4亿元 ， 是股东权益的2.47倍 。
与同行一般 ， 负债居高不下 ， 恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上决心宣布“2022年总负债要降到4000亿以下” ， 全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略 。
2：现金流紧张：2019年 ， 融创资本负债比率为63.3% ， 较去年同期59.9%有所上升；富力一年内到期负债占总负债比例为33% ， 近1147亿元 ， 富力通过去年下半年暂停拿地 ， 严控投资流出 ， 净负债率大幅下降 ， 但仍达198.9% ， 细看财报 ， 其中受限现金155.32亿元 ， 现金及现金等价物仅有229.04亿元 ， 流动性显然不足 。 控杠杆、降负债 ， 保现金已成为房企近年来的努力目标 ， 在受疫情影响下“现金为王、手有余粮”更为重要 。「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场
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3：去化率低：以西安为例 ， 3月份摇号登记共推出23盘 ， 6257套房源 ， 其中意向登记核验通过家庭量仅3486个 。 3月份西安新房加推了7805套 ， 开盘当天整体去化率仅37.9% ， 去化率几乎是近3年最差 。
我们写下这一部分内容 ， 是希望大家知道“庄家”原来是这么想的 ， 他们原来更“蕉绿” 。
03
谁也别当接盘侠
各大地产商在房价不应该上涨的时刻上涨 ， 无非是与购房者进行预期博弈 。
从个体层面来看：
1：通胀心理：对于房产金融化的问题已经讨论诸多 ， 但此刻大背景有所变化 ， 最近受疫情影响 ， 全球开始了史无前例的大放水 ， 全球统计向市场宣布或承诺提供的资金总额已经达到12万亿美元 ， 其中7万亿美元来自货币政策 ， 5万亿美元来自财政刺激政策 。 在这种大水漫灌的情况下 ， 那个恒古的问题又冒了出头 ， 是不是该买个房避个险？然2月15日 ， 央行称中国绝对不会出现大规模通货膨胀 ， 意思就是通胀情况可能会有 ， 但可控 ， 在加上“房住不炒”的政策依然坚挺 ， 在拉动内需转变增长方式的需求下 ， 长期房价暴涨的局势不会重演 。「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场
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2：羊群效应：不拉高出货哪会有人买？别人都买了我还不赶紧上车？房子涨价越高买的人越多 ， 这种羊群效应一旦凸显 ， 开发商的目的就达到了 。 这种买房“看涨不看跌”的角度泛着一种诡异的感觉 ， 不利于住房市场的健康发展 ， 对此《经济参考报》曾发表了一篇对整体形势具有前瞻性的评论:“要高度警惕房地产投机行为的抬头” 。
从全国层面来看：
全国房价下降的趋势已然很明显 ， 最近中国房地产协会发布的全国最新房价榜出炉 ， 3月全国房价共有121个城市的二手房价格出现环比下跌 。「房价」新房涨价？不拉高哪有傻帽进场


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